中國樓市前景還是相當(dāng)廣闊的，這并不是隨便說說的，而是根據(jù)國的政策總結(jié)而出的。

　　匯率和房價(jià)“二選一”

　　面對顯然不可持續(xù)的高資產(chǎn)價(jià)格泡沫局面，市場預(yù)測中國樓市資產(chǎn)泡沫必然發(fā)展為以下兩種結(jié)果之一：

　　一、俄羅斯式的本幣貶值，房價(jià)不跌，匯率暴跌。這是俄羅斯樓市資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺的“出清”方式，匯率貶值意味著資產(chǎn)的對外價(jià)值已下降，但對內(nèi)價(jià)值仍居高不下，國內(nèi)居民仍需承受高房價(jià)。2014年11月開始，俄羅斯匯率進(jìn)入了延續(xù)一年多的急貶過程，但房價(jià)保持相對穩(wěn)定。實(shí)際上，俄羅斯房價(jià)之所以能保持平穩(wěn)，是因?yàn)榍捌趨R率平穩(wěn)期間經(jīng)歷了一波暴跌的“出清”過程；俄羅斯房價(jià)暴漲也有著類似中國的經(jīng)濟(jì)和人口變化基礎(chǔ)。

　　二、日本式的樓市崩盤，房價(jià)崩盤，匯率穩(wěn)定。這是日本樓市泡沫的“出清”方式，日元匯率在廣場協(xié)議升值后保持穩(wěn)定，但房價(jià)雪崩，日本樓市資產(chǎn)的對外、對內(nèi)價(jià)值均下降。從日本房價(jià)和匯率的變動組合看，泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后匯率之所以能保持穩(wěn)定，是因?yàn)槿赵獏R率一直低估（有不少分析認(rèn)為是受美國擠壓的匯率升值導(dǎo)致泡沫破裂），而房價(jià)一直未有調(diào)整，這點(diǎn)很類似中國。

　　比較俄羅斯和日本，兩國貨幣的對外價(jià)值變化方向是不一致的，日元在泡沫經(jīng)濟(jì)破裂前夕就升值（背后根源是日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力累積和海外投資規(guī)模、多元化雙升），隨后基本平穩(wěn)；俄羅斯貨幣對外價(jià)值則是一貶再貶，反映了俄經(jīng)濟(jì)實(shí)力在世界經(jīng)濟(jì)版圖中的比重下降。從國際經(jīng)濟(jì)比較的角度，人民幣長期穩(wěn)中趨升的方向也是不容置疑的。不能簡單地以匯率和房價(jià)“二選一”，來看待中國經(jīng)濟(jì)和樓市前景。

　　實(shí)際上，中國樓市和本幣匯率的組合變動，是存在第三種前景的：做實(shí)樓市泡沫的同時，保持住匯率穩(wěn)定，當(dāng)然前提是樓市泡沫從此不再增長。如此美好前景的路徑之一，是中國成功跨越了“中等收入陷阱”，居民收入快速增長、財(cái)富快速增加；這樣一來，不再上漲或者漲幅緩慢的房價(jià)，自然就會有越來越堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但“限貸”、“限購”等調(diào)控手段僅是臨時性的應(yīng)對舉措，并非使樓市“退燒”的長久之計(jì)，要在做實(shí)樓市泡沫的同時增加經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活力：中國需要改變城鄉(xiāng)土地結(jié)構(gòu)，要完善住房供應(yīng)體系，增加持有物業(yè)者的成本，農(nóng)村土地（含農(nóng)地、林地、宅基地等不同性質(zhì)用地）確權(quán)。

　　決定人民幣匯率中長期表現(xiàn)的關(guān)鍵因素仍在于經(jīng)濟(jì)基本面：從經(jīng)濟(jì)基本面角度，盡管2012年以來中國GDP增速有所放緩，但在全球主要經(jīng)濟(jì)體中，這一表現(xiàn)仍穩(wěn)居第一梯隊(duì)；其次，供給側(cè)改革、“三去一降一補(bǔ)”等改革政策的平穩(wěn)推進(jìn)，使得中國經(jīng)濟(jì)打開轉(zhuǎn)型升級的巨大空間；第三，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍不平穩(wěn)的當(dāng)下，中國在產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等方面，相較于其他大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體，有明顯的決策和制度優(yōu)勢。人民幣匯率走穩(wěn)回升將是2017年的大格局；匯率平穩(wěn)將會重新成為市場預(yù)期。