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石家莊樓市雙合同泛濫 房企直言不會因限價賠本
2018-03-05T17:08:12瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
2月27日，國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布京津冀三地協(xié)同發(fā)展成效數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在三地協(xié)同調(diào)控下，2017年京津冀樓市同步降溫，其中，河北商品房銷售建筑面積6425.9萬平方米，比上年下降3.8%。作為京津冀一體化“第三極”城市、河北省省會，石家莊2017年先后啟動“限購、限貸、限價、限售”來規(guī)范樓市運行。
自2017年9月23日啟動限售以來，調(diào)控效果、市場反映如何？近日，記者走訪石家莊市區(qū)多個樓盤，不同于冬日街道的清冷，售樓處前來咨詢的人絡(luò)繹不絕，銷售人員在講解中對“雙合同”、證件不全、代辦戶口等問題也毫不諱言。
石家莊住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月石家莊單月商品住房成交均價9803元/平方米，同比上漲0.13%，環(huán)比下降0.95%，商品房價格與2016年10月相比下降9.3%。2017年石家莊外來人口購房比例占到14.89%，全國性品牌房企的進駐刺激了本地居民的改善性需求，房地產(chǎn)市場持續(xù)受到追捧。與此同時，開發(fā)商在政策嚴(yán)控下尋找更大利潤空間，監(jiān)管部門在尊重市場選擇的情況下平衡購房者和開發(fā)商的利益，這就催生了三方之間“斗智斗勇”的大戲。
品牌房企“雙合同”泛濫
如今，品牌房企陸續(xù)進入石家莊市場，本土房企的生存空間受到擠壓，市場正處在優(yōu)勝劣汰期間。品牌房企在項目開發(fā)規(guī)范性上對本地房企起到一定示范作用，但在銷售環(huán)節(jié)囿于政府限價，為尋求利潤空間它們也自有一套“應(yīng)對措施”，最具共性的便是與購房者簽訂“雙合同”。
所謂“雙合同”是指購房者除與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同之外，還需另外簽訂以精裝費用、配套費用等名目包裝的協(xié)議，從十幾萬元到幾十萬元不等，且多要求購房者一次性付清。
2017年6月9日，萬科拿到了在石家莊市場首個項目的土地使用權(quán)。當(dāng)日，石家莊萬科潤德翡翠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.1億元競得橋西區(qū)留村5.31萬平方米舊改用地，案名為潤德萬科翡翠公園。
據(jù)銷售人員介紹，潤德萬科翡翠公園目前在售產(chǎn)品為139~198平米三居、四局戶型，均價22000元。根據(jù)潤德萬科翡翠公園銷售測算，在該項目購置一套139平方米的房子，額外的裝修合同款達到71萬元。銷控表顯示，該項目的政府備案價在14000元/平方米上下浮動，但若加上裝修款項，實際售價達到約25000元/平方米。
萬科方面回復(fù)表示，石家莊作為京津冀一體化背景下重點省會城市，城市發(fā)展?jié)摿Ρ豢春谩Ｈf科希望通過城市配套服務(wù)業(yè)務(wù)的落地，為本地居住品質(zhì)和生活方式的改變，做一些貢獻，目前在石家莊市場只有潤德萬科翡翠公園一個項目，是石家莊首個通過政府裝配式住宅認(rèn)證的項目。
“裝修房是裝配式住宅評定的一部分，萬科住宅產(chǎn)品關(guān)于住宅性能的提升也正是通過裝修實現(xiàn)的。潤德萬科翡翠公園在取得預(yù)售許可證之后開盤，按照政府鼓勵裝配式住宅的文件中，規(guī)定通過裝配式住宅認(rèn)定的項目，可在本地限價情況下備案價格上浮30%。”萬科稱，但關(guān)于“雙合同”問題，并未正面回答。
潤德萬科翡翠公園雙合同銷售的做法并非個例，記者在石家莊走訪的多個全國性品牌房企項目無一例外。
其中一項目的做法是，商品房買賣合同按照政府備案價約12000元/平方米簽訂，比如房子總建筑面積100平方米，首付30%是36萬元，然后配套按照5000元/平方米計價，共計50萬元，再單獨簽一份配套合同。且50萬元配套費不能貸款，需要和首付款一起一次性結(jié)清，而配套費用就是讓購房者為中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、軟水凈水單獨付費。另一項目甚至要簽訂三份合同，因為是精裝交房，所以在商品房買賣合同之外，要再簽訂配套合同和精裝合同。
當(dāng)記者表示戶口不在石家莊市區(qū)時，有樓盤銷售人員稱可以遷戶口或補繳社保，都有專人幫忙代辦，根據(jù)學(xué)歷高低收費不同。
在石家莊本地一房地產(chǎn)開發(fā)國企工作多年，負責(zé)市場開發(fā)的趙女士直言企業(yè)并不會因為限價而賠本，只是賺多賺少的問題。
小房企頻現(xiàn)違規(guī)銷售
“限價對石家莊市場是很大的改善，小開發(fā)商紛紛不行了。石家莊市場手續(xù)不齊全的項目很多，市場比較亂”，趙女士認(rèn)為小開發(fā)商手續(xù)不全便售房，是把風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁到購房者身上了。
武先生不幸踩中了手續(xù)不全埋下的“雷”。2013年，他購置了裕華區(qū)新合國際項目的一套房源，如今五年過去了，他還在租房住。不僅沒得到房子，他還要面對開發(fā)商每平方米加價2000多元的要求，這讓他覺得很不合理。
據(jù)了解，新合國際5、6號樓2012~2013年入市銷售，彼時是公寓性質(zhì)，開發(fā)商河北錦堂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“錦堂房地產(chǎn)”)和業(yè)主們簽訂的只是《房屋認(rèn)購協(xié)議》，而非正式的商品房預(yù)售合同。
2017年11月，武先生和其他當(dāng)時買了新合國際房源的業(yè)主們收到了開發(fā)商的換購或退款通知，換購條件是每平方米加價2000~2800元不等，退款方案為退還業(yè)主當(dāng)時繳納的全部款項，并按照年息24%支付利息。
武先生等多位業(yè)主對記者表示，不能接受錦堂房地產(chǎn)的換購和退款方案，他們認(rèn)為開發(fā)商這是在變相漲價。錦堂房地產(chǎn)負責(zé)全權(quán)處理該事件的人為河北得正律師事務(wù)所李海峰律師，李海峰認(rèn)為“漲價”說法不準(zhǔn)確，因為該項目土地性質(zhì)由原來的40年變更為70年，項目可售建筑面積減少了三分之一，且額外增加了公建建筑面積以及保障房8821.46平方米，項目各項成本都上升了。
因業(yè)主與開發(fā)商簽訂的非正式購房合同，目前雙方正膠著不下。武先生購買新合國際房源時，單價為三四千元，而現(xiàn)在新合國際在售的1、2、4號樓在售房源單價約為20000元/平方米，價格翻了近五倍，當(dāng)時的總房款即使退回來，按照現(xiàn)在的價格，首付都不夠，雙方膠著背后的利益互博不言而喻。
2015年開始銷售的學(xué)府名城項目，目前還未取得預(yù)售許可證，“證件正在辦理，順利的話明年就下來了”。 銷售稱石家莊市場一般都是邊賣邊辦證，等到準(zhǔn)現(xiàn)房的時候就基本沒房源了，而五證齊全的房子價格更貴，這讓“無證”的房子有了市場。
在石家莊住建局官方網(wǎng)上有不少“風(fēng)險提示”項目。據(jù)住建局《2017年政府信息公開工作年度報告》，2017年以來石家莊住建局對58個房地產(chǎn)開發(fā)項目分12次進行了風(fēng)險提示，同時對開發(fā)商、中介機構(gòu)提出規(guī)范要求，未取得《商品房預(yù)售許可證》的項目一律不得預(yù)售、不得提供中介服務(wù)。
但違規(guī)銷售仍然存在，公認(rèn)歷史遺留問題是主要原因之一，為此石家莊政府2017年4月底出臺了《關(guān)于進一步加快房地產(chǎn)專項整治項目手續(xù)辦理的有關(guān)規(guī)定》，指出要破解歷史遺留項目因時間長、拆遷難、政策變化等原因，造成項目成本增加、資金困難，手續(xù)難以推進等難題。
世聯(lián)行提供的《石家莊2017房地產(chǎn)市場報告》(以下簡稱“世聯(lián)行報告”)中指出，2017年石家莊主城五區(qū)土地仍以補證為主，補證地塊30宗，占住宅商服類土地總成交建筑面積的64.71%，平均地價633.25萬元/畝，在政府加速處理違規(guī)項目下，短時間內(nèi)補證依然是市場主流。
石家莊市住建局房產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負責(zé)人表示，不否認(rèn)市場存在違規(guī)銷售情況，但往往銷售手段非常隱秘，難以發(fā)現(xiàn)。住建局設(shè)有稽查大隊，會進行日常巡查，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，會進行立案處理。對“零”證件項目會進行風(fēng)險提示，規(guī)定沒有預(yù)售證不得宣傳、不能售賣，私自設(shè)立售樓部的要求關(guān)閉。
“對于明知不具備銷售條件還繼續(xù)購買，承擔(dān)的風(fēng)險應(yīng)該在一些法律法規(guī)上有所體現(xiàn)。作為監(jiān)管部門，我們能做的就是加大巡查力度，加大違規(guī)處罰力度。我們還考慮把違規(guī)銷售的開發(fā)商資質(zhì)吊銷，但沒有政策依據(jù)。”該負責(zé)人說。
多措并舉加大監(jiān)管力度
事實上，2017年石家莊市監(jiān)管部門在房地產(chǎn)市場上耗費了不少心血，多次出臺調(diào)控措施。
2016年3月在全國樓市去庫存大背景下，石家莊市出臺了去庫存措施，規(guī)定首付最低20%，同時降低公積金提取門檻、降低購房稅率等，鼓勵購房。趙女士告訴記者，自己帶著職業(yè)警覺性，看到政策后意識到房價會漲，當(dāng)即買了一套房。
“世聯(lián)行報告”中2016~2017年主城五區(qū)商品住宅均價月度走勢表顯示，2016年3月均價為7847元/平方米，到2016年12月已經(jīng)漲到了15079元/平方米。
2017年3月17日，石家莊出臺調(diào)控措施，從限購、限貸、調(diào)整公積金三個方面提高了購房門檻。2017年9月23日，石家莊出臺調(diào)控補充措施，啟動限售，再次提高了外地人口在石家莊購房的門檻。
“市場一下子冷清了，交易大廳沒人排隊了，人最多的時候交易大廳一天最多辦一百多個證，限售后一天最少的是辦理了6個證件”，趙女士告訴記者，石家莊市場“繁榮”的時候，交易大廳從早上四點多就要開始排號，門都不好進。
石家莊住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年商品房均價10556元/平方米，同比上漲18.05%(1~11月同比上漲19.7%，漲幅回落1.7個百分點)。商品住房10247元/平方米，同比上漲21.44%(1~11月同比上漲22.38%，回落約1個百分點)。
2017年全年數(shù)據(jù)與2017年1~11月相比，商品房和商品住房均價同比漲幅趨緩，2017年12月單月商品住房成交均價9803元/平方米，同比上漲0.13%，環(huán)比下降0.95%，商品房價格與2016年10月相比下降9.3%。
據(jù)石家莊住建局交易管理處張?zhí)庨L介紹，2017年除啟動“四限”政策之外，還將原來規(guī)劃為商業(yè)但尚未落地的項目進行了商改住，增加住宅供應(yīng)量，同時實行新建商品房的價格審核監(jiān)制制度等，加強了對中介的管理。
“新建商品房報預(yù)售開始，開發(fā)企業(yè)要擬定預(yù)售價，預(yù)售價報到物價部門去審批，物價部門根據(jù)周邊市場均價來確定是否合理，一旦發(fā)現(xiàn)銷售價格比備案價高，物價部門會進行相應(yīng)的處罰。”
本地人口剛需性購房，石家莊對周邊縣市的吸附能力增強吸引了一部分置業(yè)人口，加之全國性品牌房企進入對市場改善性需求的刺激，都是造成石家莊市場活躍的因素。
進入2018年，監(jiān)管力度也呈現(xiàn)出“緊咬不松”的狀態(tài)，石家莊樓市在解決歷史遺留的“補證”問題的同時，還要思考如何具體落實對房企銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，真正實現(xiàn)一房一價。
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