導(dǎo)讀：近十幾年的樓市調(diào)控最失敗的地方就是讓房企和社會精英階層摸清了政府調(diào)控的套路?，F(xiàn)在聽下來似乎有一定的道理。

　　但是，無論有沒有道理，當(dāng)下新一輪的調(diào)控自去年10月份以來正在進行。對于房企們來講，明白套路也沒有什么用，對于當(dāng)下來講，首先要熬過這一輪調(diào)控期，否則，拿著這些大道理死在了路上豈不是讓人笑話。

　　尤其是進入2017年，樓市調(diào)控的步伐并沒有停止，春節(jié)后至“兩會”期間，北京、石家莊、南昌、青島、長沙、廣州等核心一二城市，以及環(huán)北京、環(huán)上海等區(qū)域內(nèi)三四線城市樓市調(diào)控政策頻發(fā)，此時政策頻發(fā)的原因是什么？未來政策面的走向怎么樣？只有摸清了這些套路，對于房企來講，才有可能在今年的市場調(diào)整期踏踏實實做好業(yè)績，實現(xiàn)銷售業(yè)績的增長。

　　就以上問題，下面筆者逐一談一下自己的看法，首先我們來看本輪調(diào)控政策密集出臺的兩大原因：

　　1、春節(jié)后至“兩會”期間，部分一二線城市樓市暗潮洶涌，比如北京、石家莊、南昌、廣州等等，這些城市樓市出現(xiàn)反彈的跡象，“兩會”期間，官方重申對熱點城市樓市調(diào)控的必要性，會議結(jié)束后不治你治誰？很顯然，政策面不會給予核心一二線城市樓市反彈的機會，再加上“十九大”今年下半年召開，市場環(huán)境不可能有明顯的反彈的機會，因此，北京、石家莊、南昌等城市有了這次樓市加強版新政；

　　2、自去年10月份核心一二線城市樓市限購限貸以來，核心城市的需求開始外溢到周邊的三四線城市，導(dǎo)致核心城市周邊，比如環(huán)北京區(qū)域、環(huán)上海區(qū)域、環(huán)廣深區(qū)域等三大都市圈內(nèi)的三四線城市樓市出現(xiàn)火熱狀況。雖然上述區(qū)域部分城市去年第四季度已經(jīng)有相關(guān)調(diào)控措施，但是，由于政策力度并不強，房企早已有對策解決，春節(jié)之后，上述區(qū)域內(nèi)樓市再現(xiàn)火熱狀況，甚至蔓延的范圍進一步擴大。

　　此外，我們看到，早在兩三年前一部分三四線城市已經(jīng)開始著手通過暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫存”的問題，比如常州（樓盤）、常熟（樓盤）等等；近日又有地級市明確暫?；蚍啪徆┑赜媱?，比如安徽省除省會外的各地級市、嘉興（樓盤）市等等。筆者認為，這并非個案，如果大部分三四線城市著手通過暫停供地或放緩供地來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么未來1-2年三四線城市的供求關(guān)系將得到改善，屆時，起碼一部分三四線城市將不存在去庫存的壓力，樓市將迎來新一輪的上漲的機會。

　　很明顯，由于上述因素，春節(jié)后至兩會期間，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市）以及區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市（比如環(huán)南京（樓盤）、環(huán)合肥（樓盤）都市圈的三四城市）已經(jīng)出現(xiàn)過“火”的狀況，為此，我們看到環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調(diào)控樓市。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從調(diào)控的目的來看，首先當(dāng)然是保護本地的首套自住需求及改善型需求，其次，對于外來需求來講，主要是為了進一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資投機性需求，為過熱的三四線城市降降火；同時也是為了防止類似北京上海這樣的特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因為人雖然買房到環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒有減低，反而大城市因為交通的便利造成更多的城市治理問題）。

　　其次，我們來看對未來樓市調(diào)控政策的預(yù)判，也是我的第三個看法。

　　3、自去年10月份樓市集中出臺政策至今已經(jīng)有6個月左右，按照往年調(diào)控經(jīng)驗，每次新政時效性6-8個月，如今已經(jīng)到了6個月時間，那么也就意味著，政策的時效性有可能會逐步降低。如今北京、石家莊、南昌等城市即是這樣的表現(xiàn)。

　　按照上面每次新政時效性6-8個月的經(jīng)驗判斷，筆者做個預(yù)測，“兩會”結(jié)束，北京、石家莊、南京、廣州等樓市新政后，其他核心一二線城市樓市政策或密集出臺，出臺的時機根據(jù)各自城市樓市情況而定，如果市場暗潮洶涌，那么樓市新政其實已經(jīng)儲備好了，隨時可以出臺。

　　環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深等大都市周邊的三四線城市如果因為核心城市樓市需求外溢再次出現(xiàn)過熱，同樣，也會有強化政策出臺。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，按照上面每次新政時效性6-8個月的經(jīng)驗判斷，筆者再做個預(yù)測，今年3月份多地樓市調(diào)控調(diào)控加碼后，6-8個月之后，也就是在今年9-10月份這個時間段，極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺的時間窗口期，原因有兩個：一是6-8個月后調(diào)控政策的時效性逐步降低，需要加強版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果；二是，“十九大”剛好要在這個時間段召開，政策面不會給予樓市在這個時間段內(nèi)反彈并火熱的機會的。

　　明白了上述這些規(guī)律，筆者還是勸房企們一句話，今年踏踏實實做市場，不要總想著投機那點事，今年要放棄幻想，踏踏實實做好業(yè)績，做好回款，這才是最重要的。在這個過程中，不要給市場制造問題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，只有做到這樣，自己今年才會有機會踏踏實實做市場，才會在市場調(diào)整期有收獲。