導(dǎo)讀： 廊坊加碼調(diào)控背后：庫存量和政策，發(fā)這篇新聞的時(shí)候想了兩三天，感覺是真的不知道說什么比較好了，之前是包括廊坊的北京周邊環(huán)京八區(qū)在炒房團(tuán)的作用下。
火了更火，這則信息發(fā)出來后，應(yīng)該會(huì)有很多人嘆息吧，不火爆的最大原因是庫存，已經(jīng)賣完了，也就是說，沒有房子可以賣了，那么肯定去其他地區(qū)了

  　3月21日，廊坊升級(jí)限購。

　　根據(jù)廊坊此次限購《意見》，實(shí)行住房限購的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)(含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。

　　《意見》規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%;對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房;對(duì)購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　表面上看，廊坊此次限購的嚴(yán)厲程度并不及其他熱點(diǎn)城市。但一個(gè)隱性因素被外界忽視，即被納入限購的縣域?qū)⒁?ldquo;聯(lián)網(wǎng)方式”認(rèn)定購房數(shù)量。也就是說，對(duì)于廊坊管轄內(nèi)的環(huán)京熱點(diǎn)城市而言，未來投資性需求將受到嚴(yán)厲打擊。

　　另外一個(gè)值得關(guān)注的信息是，就在廊坊升級(jí)限購前一天，河北省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施方案》?！斗桨浮芬?，河北省京冀交界地區(qū)要全面落實(shí)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，根據(jù)承接北京非首都功能疏解的需要，確定交界地區(qū)人口規(guī)?？刂粕舷蓿O(shè)定三河市燕郊鎮(zhèn)等重點(diǎn)地區(qū)常住人口規(guī)?？刂浦笜?biāo)。

　　顯然，《意見》和《方案》之間不無關(guān)系。

　　聯(lián)網(wǎng)限購背后：嚴(yán)控人口

　　“除了霸州、文安、大城，其余文件提到的廊坊管轄下的城市，外地人口均只能買一套房。”廊坊市房管局工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道解釋。

　　房天下副總裁司智也注意到，本次環(huán)京限購，外地人政策好像比之前只提高了首付到50%。其實(shí)背后有個(gè)很重要的隱性因素，就是之前的外地人限購是非嚴(yán)格執(zhí)行的，各區(qū)之間也沒有互通。如北三縣買一套，固安可以繼續(xù)買，固安買完永清還可以買。2016年3月后投資客猛攻環(huán)京，之前北三縣和固安分別出臺(tái)的限購政策都沒有攔住，主要原因不是限購政策擋不住，而是因?yàn)殂@了這個(gè)空子。

　　經(jīng)確認(rèn)，河北房管局現(xiàn)已聯(lián)網(wǎng)兩個(gè)城市——石家莊和廊坊全市，本次紅頭文件非常明確，即廊坊全市嚴(yán)格執(zhí)行，并且50%首付在北三縣和固安相當(dāng)于150萬-200萬，最重要的是首次貸款和第二貸款。

　　另外值得注意的是，聯(lián)網(wǎng)管理不僅針對(duì)外地人，即便本地人也是聯(lián)網(wǎng)限購。“比如，購房者是三河戶口，再去香河購房，也屬于外地人，首付也要提高到50%。”3月22日，一家中介明確向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋文件。

　　廊坊此次聯(lián)網(wǎng)限購背后，可能與京津冀一體化嚴(yán)控人口不無關(guān)系。在上述印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施方案》中，對(duì)于環(huán)京區(qū)域管轄方式的表述為“統(tǒng)籌做好北京城市副中心與三河市、大廠回族自治縣、香河縣約2000平方公里區(qū)域，和北京市大興區(qū)與廊坊市廣陽區(qū)、固安縣、永清縣、涿州市約3000平方公里區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)管理工作，建立健全法治化、制度化、規(guī)范化的協(xié)調(diào)機(jī)制，框定總量、嚴(yán)控增量、盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，完善嚴(yán)控新增和擴(kuò)大各類開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)以及嚴(yán)防房地產(chǎn)過度開發(fā)的具體措施，研究確定各縣(市、區(qū))人口規(guī)模和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)與保護(hù)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)分工與布局，完善公共服務(wù)配套體系，促進(jìn)交界地區(qū)融合發(fā)展及社會(huì)和諧穩(wěn)定。”

　　廊坊此次納入限購范圍與該文件提及的區(qū)域完全吻合。另外，在行政區(qū)域上，涿州屬于保定市，非廊坊管轄。

　　市場預(yù)計(jì)明顯降溫

　　司智認(rèn)為，此次限購對(duì)于環(huán)京區(qū)域影響很大。在北京市認(rèn)房又認(rèn)貸的背景下，北京外溢需求將十分珍惜自己的首次貸款機(jī)會(huì)。

　　他認(rèn)為，由于土地價(jià)格高企，廊坊環(huán)京區(qū)域新盤價(jià)格依然會(huì)高漲或供不應(yīng)求，對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有產(chǎn)業(yè)支撐的二手房價(jià)格能起到一定帶動(dòng)作用，但由于投資客的新鮮血液將無法得到補(bǔ)充，環(huán)京二手房價(jià)格預(yù)期在當(dāng)前實(shí)際成交價(jià)格基礎(chǔ)上回調(diào)20%左右，部分品牌項(xiàng)目二手房會(huì)相對(duì)好一些，地理位置遠(yuǎn)、缺乏規(guī)劃連睡城都不是的概念炒作空心項(xiàng)目價(jià)格將大幅度回調(diào)。

　　實(shí)際上，環(huán)京市場已經(jīng)開始松動(dòng)。

　　燕郊一位中介人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“目前有個(gè)兩居室精裝修，大概90多平方米，家電全送，之前報(bào)價(jià)是330萬元。昨晚限購下來，房主思考后，今早給我們打電話說降價(jià)10萬。目前，一些房主的心理價(jià)格也開始下降，特別是一些急著用錢的。”

　　燕郊鏈家門店中介人員稱，“由于廊坊限購升級(jí)，目前客戶都在搶不動(dòng)產(chǎn)過戶排號(hào)和搶著打網(wǎng)簽的時(shí)間，估計(jì)最近會(huì)出很多糾紛單子。我們銷售人員過得也比較緊張。建議購房者可以等一周左右，也許房價(jià)會(huì)有一個(gè)短暫的小幅下降。”

　　由于突然襲擊的限購，外地客趙偉(化名)尚未過網(wǎng)簽的購房首付款將至少增加45萬，手頭窘迫的他，目前只有兩個(gè)選擇：違約或者籌錢。

　　鏈家中介人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“受到此次限購政策影響的客戶也不少，如果客戶首付可以提升，那么合同繼續(xù)履行，如果提升不了，只能三方免責(zé)解約，然后給業(yè)主找別的客戶。”

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，廊坊繼去年4月和7月連續(xù)收緊限購后，針對(duì)近期交易量過熱、房價(jià)快速上漲的情況，尤其是3月17日北京調(diào)控進(jìn)一步加碼后，非常及時(shí)地對(duì)本地樓市調(diào)控政策再度從緊，這將有效遏制317新政后大量北京外溢購房需求的涌入，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，避免樓市交易量和房價(jià)過快上漲，降溫樓市。

　　司智認(rèn)為，“這一波最沒有支撐的環(huán)京區(qū)域，完全由投資客支撐房價(jià)飛漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通京津冀一體化的支撐，是天意小商品市場?還是動(dòng)物園批發(fā)市場?近期高位價(jià)格進(jìn)入環(huán)京區(qū)域的一律要當(dāng)房東，時(shí)間表至少兩年。至于抵押貸進(jìn)入環(huán)京市場的投資客是否會(huì)出現(xiàn)拋售潮，還有待觀察，主要看投資客的資金壓力。”