固安輕軌來(lái)襲，未來(lái)固安將不可限量，近日，固安縣國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于《固安縣土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）調(diào)整完善方案》有關(guān)情況的公告。這份與樓市密切關(guān)聯(lián)的規(guī)劃在筆者看來(lái)可謂是“字字璣珠”，干貨很多，為我們解答了許多之前的疑惑。今天我們從“最新規(guī)劃”出發(fā)，從三個(gè)主要方面來(lái)聊一聊固安樓市未來(lái)的變化及其利好或利空程度。

　　“最新規(guī)劃”的三大看點(diǎn)：“一增一減”、“固安輕軌”、“向東要地”

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　　先來(lái)看“土地結(jié)構(gòu)”方面。“最新規(guī)劃”顯示，核減基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)8034.99公頃，核減后基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)為29972.35公頃；核減耕地保有量5711公頃，核減后耕地保有量為37460公頃；追加新增建設(shè)用地規(guī)模1355.31公頃，調(diào)整后建設(shè)用地總規(guī)模不突破14144公頃。

　　土地結(jié)構(gòu)方面，總量有限，“一增一減”。“增”的是城市建設(shè)用地，這部分指標(biāo)與樓市關(guān)系最為密切，“減”的是耕地指標(biāo)，但需要注意，考慮到固安作為連接北京新機(jī)場(chǎng)與****的“中轉(zhuǎn)樞紐”，耕地指標(biāo)的減少想來(lái)也會(huì)與南北連通的交通線有莫大關(guān)聯(lián)，這部分其實(shí)也是利好。

　　再來(lái)看“基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”。“最新規(guī)劃”顯示，調(diào)整完善后規(guī)劃新增加11個(gè)交通項(xiàng)目、1個(gè)水利項(xiàng)目、3個(gè)電力項(xiàng)目、4個(gè)能源建設(shè)項(xiàng)目和7個(gè)燃?xì)夤艿理?xiàng)目。對(duì)于追加能確定具體位置和建筑面積的重點(diǎn)項(xiàng)目，將計(jì)劃占用的基本農(nóng)田進(jìn)行了劃出，留出了非基本農(nóng)田廊道空間。

　　其中，11個(gè)交通項(xiàng)目中，就有我們關(guān)注的“固安輕軌”，也是前幾日披露的“固安十三五”中提到的“大興線以大站輕軌方式南延至固安南站”。除了“固安輕軌”，11個(gè)交通項(xiàng)目中還肯定了固保城際，這對(duì)我們此前的判斷是有一些誤差的，等會(huì)再繼續(xù)說(shuō)。

　　最后再來(lái)看“城市開(kāi)發(fā)邊界”。“最新規(guī)劃”顯示，固安縣中心城區(qū)城市開(kāi)發(fā)邊界位于固安縣北部，四至范圍：東至楊家莊村西、南至廊涿高速、西至東馬村村東、北至東駝?lì)^村村南。中心城區(qū)城市開(kāi)發(fā)邊界建筑面積共計(jì)6394.30公頃，其中允許建設(shè)區(qū)建筑面積為4685.64公頃，有條件建設(shè)區(qū)建筑面積為1708.66公頃。

　　固安的城市開(kāi)發(fā)邊界，我們此前也曾反復(fù)討論，我們得出的結(jié)論是“向西”與“向南”，其中，“向西發(fā)展”是出于“市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)”，“向南發(fā)展”更多是出于“政策驅(qū)動(dòng)”，須知此前的“固安新城”等規(guī)劃，都是在南面的。這次的“最新規(guī)劃”直接給出了“固安中心城區(qū)開(kāi)發(fā)邊界”，從這個(gè)“規(guī)劃”上來(lái)看，固安不僅要“向西”、“向南”要地，還要“向東”要地，這是比較值得注意的。

　　太多利好重磅來(lái)襲

　　再來(lái)說(shuō)一下利好或利空影響，上述“三大看點(diǎn)”，其實(shí)都是利好。利好影響方面，我們主要說(shuō)兩個(gè)方面，即“固安輕軌”等交通利好以及“城市開(kāi)發(fā)邊界”兩個(gè)問(wèn)題。農(nóng)田耕地與城市建設(shè)用地的“一增一減”，其實(shí)也要算在“城市開(kāi)發(fā)邊界”里面，三個(gè)問(wèn)題可以縮減為兩個(gè)。

　　先說(shuō)交通，最大亮點(diǎn)莫過(guò)于“固安輕軌”。前幾天披露的“固安十三五”，我們也發(fā)現(xiàn)了“輕軌”，稱其“大興線以大站輕軌方式南延至固安南站”，“十三五”的這句話也是今天這份“最新規(guī)劃”的一個(gè)注腳。這句話里有三層意義，一個(gè)是“地鐵與輕軌”，一個(gè)是“新機(jī)場(chǎng)至**的機(jī)場(chǎng)快線”，另一個(gè)是涉及廊涿城際及固保城際的“固安南站”，雖然字?jǐn)?shù)簡(jiǎn)短，但內(nèi)涵頗為豐富。這三個(gè)方面的內(nèi)涵，我們此前曾有過(guò)比較詳細(xì)的敘述，在此就不再贅述了。

　　交通方面除了“固安輕軌”外，還有一條“固保城際”也是值得關(guān)注的。****之后，京、雄之間的城際鐵路規(guī)劃改了不少，也包括此前的“京霸城際改線”，固保城際也在“京霸改線”后不怎么提了，坊間也一度認(rèn)為這條線路已經(jīng)“涼了”，甚至，官方的規(guī)劃里也把這條線路給“抹去”了。今天的這份“最新規(guī)劃”再提“固保城際”，對(duì)我來(lái)說(shuō)，還真是有點(diǎn)意外。

　　無(wú)論是“固安輕軌”抑或是“固保城際”，對(duì)于樓市而言，都是天大的利好，尤其是在通勤方面更占優(yōu)勢(shì)的輕軌，如果真能落成的話，則無(wú)異于燕郊的“平谷線”，將對(duì)固安樓市產(chǎn)生“轟動(dòng)效應(yīng)”。

　　再來(lái)說(shuō)城市開(kāi)發(fā)邊界，最大的亮點(diǎn)還在于“向東”的擴(kuò)展，這點(diǎn)有些出乎意料。眾所周知，固安以東區(qū)域也包括京九線以東至知子營(yíng)鄉(xiāng)的廣大區(qū)域，一方面受限于大片的農(nóng)田處于“待開(kāi)發(fā)狀態(tài)”，一方面受限于臨近新機(jī)場(chǎng)而產(chǎn)生的“各種污染”，東面必然會(huì)打造成“隔離帶”，加大綠化植被的覆蓋建筑面積，以降低污染。又由于最靠近新機(jī)場(chǎng)，東面發(fā)展“物流”，也就更順理成章，這是一直以來(lái)的思路。固安城市發(fā)展如果真的“向東要地”的話，上述的這兩個(gè)問(wèn)題仍是不可回避的問(wèn)題。

　　土地結(jié)構(gòu)的“一增一減”以及城市開(kāi)發(fā)邊界的“四至”，其實(shí)都還隱含著另一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題對(duì)于樓市更加“敏感”，即“攤大餅”的問(wèn)題。我們此前聊過(guò)，縣域城市“攤大餅”并不是完全不好，他對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)非常有推動(dòng)作用，對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)非常有幫助，地方而言，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)目前階段還是得靠房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”。但這個(gè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)于大城市不適應(yīng)，會(huì)造成交通臃腫、資源極度不匹配等問(wèn)題，像北京，所以要搞一個(gè)“副中心”出來(lái)，**在建設(shè)之初也規(guī)避了這個(gè)問(wèn)題，搞了“組團(tuán)化”、“多中心化”，就是為了避免城市發(fā)展中的“攤大餅”問(wèn)題。

　　固安不等于北京、**，縣域城市“攤大餅”不完全壞，且對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言還非常的好，這也是一大利好。

　　雖然全是利好，但最后還是不能不提一下“不確定性”，由于環(huán)京及環(huán)雄區(qū)域政策的強(qiáng)大“不確定性”，還是要考慮下上述這些利好落地的可能性，時(shí)下，投資不能全賴地方政府的“一紙規(guī)劃”。