如何看待今天城市房產(chǎn)的存量負擔？就像我國當年成功地將“人口負擔”變?yōu)?ldquo;人口紅利”一樣，“存量負擔”亦可以變?yōu)?ldquo;存量紅利”

　　這幾天，一則2014年初就曾爆出的“全國規(guī)劃新城新區(qū)將裝下34億人”的舊聞，再次成為輿論熱點。媒體報道援引的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5 月，全國縣及縣以上的新城新區(qū)有3500多個，這些新城新區(qū)規(guī)劃人口達到34億。這意味著，可以把一半地球人都裝進來，的確聳人聽聞。

　　這一數(shù)字是怎么得來的呢？我國對于規(guī)劃用地有1萬人/平方公里的標準，一般可由規(guī)劃用地規(guī)模倒推出人口規(guī)模。需要說明的是，這種算法只適用于 “建設(shè)區(qū)”規(guī)劃。而對于大多屬于“政策區(qū)”的新區(qū)來說，并不適用。如果混淆“建設(shè)區(qū)”和“政策區(qū)”，那么占地1.68萬平方公里的北京市，規(guī)劃人口將要達 到1.68億，這顯然不符合事實。從這個角度，新城新區(qū)規(guī)劃人口達到34億之所以可能是“神仙數(shù)”，原因也在于此。

　　雖然“34億人舊聞”的命題不真，但它再次引發(fā)的輿論關(guān)注，還是提醒我們要關(guān)注城市發(fā)展中的真問題。我們都知道，過去的20多年，中國城市的發(fā) 展一定程度上依賴于土地財政，它對緩解地方財力不足、公共品供給融資難，創(chuàng)造就業(yè)機會和提升城鎮(zhèn)化水平等，都曾有不小的促進作用。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展， 土地財政在缺少必要制度約束的情況下，手段往往成了目的，不僅不利于優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，還加大了金融風險、透支了未來收益。從2015年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國 城市存量房產(chǎn)創(chuàng)歷史新高，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，作為曾經(jīng)的制度創(chuàng)新的土地財政亟待轉(zhuǎn)型。

　　在這樣一個發(fā)展階段，大規(guī)模的“造城運動”恐怕已經(jīng)難以持續(xù)——這也是“34億人舊聞”引發(fā)公眾焦慮的原因，人們意識到了盲目“造城”增量變存量的后果。

　　習近平總書記講“問題意識”，“有什么問題就解決什么問題”。在中國城市發(fā)展的過程中，認清真問題，解決真問題，才能帶來真正的變革發(fā)展。如何 看待今天城市房產(chǎn)的存量負擔？就像我國當年成功地將“人口負擔”變?yōu)?ldquo;人口紅利”一樣，“存量負擔”亦可以變?yōu)?ldquo;存量紅利”。在2015年11月的中央財 經(jīng)領(lǐng)導小組會議上，習近平總書記就提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。而隨后召開的中央城市工作會議，更是為城市建設(shè)進行了頂層設(shè)計，提出 了盤活存量、緊湊集約、高效綠色等發(fā)展目標。

　　可以說，未來中國的城市發(fā)展，不是大干快上，而是深耕挖潛；不是圈地蓋樓賣房，而是盤活存量。通過盤活存量，為城市居民提供更高品質(zhì)的城市空 間，進而為居民增加生活便利、提升生活品質(zhì)、創(chuàng)造消費條件。換句話說，今天的城市居民，不是沒有更豐富的生活需求，而是缺乏這些新需求的載體。為什么上海 的迪士尼生意如此紅火？為什么北京的798藝術(shù)區(qū)游人如織？為什么一些城市的健身場所、文化藝術(shù)區(qū)開一個火一個？原因就在于此。今年5月印發(fā)的《京津冀協(xié) 同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015—2020年)》之所以提出，要通過建設(shè)用地“減量瘦身”，倒逼城市功能提升，原則上新增建設(shè)用地嚴控，鼓勵存量轉(zhuǎn)化、 存量挖潛，不宜再進行高強度大規(guī)模建設(shè)，原因也在于此。

　　目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過56%，相比改革開放之初不足20%的城鎮(zhèn)化率，有了巨大進步。國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化率在30%到70%之間 是城市快速發(fā)展階段。目前我們的城市發(fā)展所面臨的問題，并不是中國獨有的，發(fā)達國家也經(jīng)歷過同樣的問題。發(fā)展的問題要在發(fā)展中解決，我們可以從發(fā)達國家經(jīng) 歷中總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓，通過“框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量”，實現(xiàn)城市新舊發(fā)展動力的轉(zhuǎn)換，真正實現(xiàn)以人為本、以經(jīng)濟規(guī)律為基 礎(chǔ)、以促進發(fā)展為目標的城市發(fā)展。這既是城市發(fā)展的必然要求，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。