在環(huán)京房?jī)r(jià)暴漲的今天，誰(shuí)是下一個(gè)接盤俠，相對(duì)新房的暴漲情形，二手房則是畸形增長(zhǎng)，據(jù)樓市分析，該現(xiàn)象只有一種可能?！　?br />          在環(huán)京樓市普遍步入萬(wàn)元大關(guān)后，“買漲不買跌”的心理讓越來(lái)越多的購(gòu)房人紛至沓來(lái)。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，火爆的新房市場(chǎng)及飛漲的房?jī)r(jià)，穩(wěn)穩(wěn)地可以大賺一筆。然而，在環(huán)京房?jī)r(jià)“脫韁”的過(guò)程中，能否有“接盤人”接盤卻成為了一個(gè)未知數(shù)。而對(duì)于環(huán)京樓市來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有接盤人，則也意味著瘋漲的房?jī)r(jià)最終只會(huì)成為“空中樓閣”，演變成一場(chǎng)只有購(gòu)房人扮演的一場(chǎng)鬧劇。

　　新房瘋漲二手房停滯

　　環(huán)京樓市漲瘋了。

　　對(duì)于關(guān)注過(guò)環(huán)京樓市的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，今年可以用不可思議來(lái)形容。短短的8個(gè)月時(shí)間，包括燕郊、香河、固安、永清、涿州的房?jī)r(jià)幾乎都翻了一番，并創(chuàng)下了區(qū)域房?jī)r(jià)的歷史最高紀(jì)錄。

　　一面是高漲的房?jī)r(jià)，另一面則是蜂擁而至的購(gòu)房人。從數(shù)據(jù)上看，上半年涿州、固安、香河、大廠、三河等環(huán)京區(qū)域樓市整體成交“量?jī)r(jià)齊升”，其中成交建筑面積達(dá)833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%；成交均價(jià)8609元/平方米，同比上漲21%；成交金額717億元，同比增長(zhǎng)47%；環(huán)京區(qū)域的市場(chǎng)規(guī)模較2013年幾乎翻倍。從成交均價(jià)上來(lái)看，河北燕郊以15203元/平方米居首，同比增57.79%，香河、大廠、固安分別以31.3%、29.77%和24.8%的增幅緊隨其后。

　　看到環(huán)京樓市的瘋漲，錯(cuò)過(guò)了北京樓市“黃金十年”的不少購(gòu)房人，選擇出手，寄期望能夠在這一輪房?jī)r(jià)暴漲過(guò)程中賺得盤滿缽滿。

　　何先生便是其中的一名。然而，何先生的家人卻對(duì)置業(yè)環(huán)京充滿了未知數(shù)。但對(duì)于已經(jīng)“眼紅的”何先生來(lái)說(shuō)，少進(jìn)場(chǎng)1個(gè)月，便等同于少賺了10萬(wàn)元。畢竟，如今的環(huán)京樓市一個(gè)月漲1000元/平方米是件相當(dāng)容易的事情。

　　然而，何先生孩子的一句話，讓他有了新的疑慮。

　　“環(huán)京樓市有沒(méi)有二手房市場(chǎng)？”而這個(gè)問(wèn)題直接命中環(huán)京樓市的命門。

　　事實(shí)上，如今環(huán)京樓市的尷尬之處便是沒(méi)有二手房市場(chǎng)。實(shí)際上，由于環(huán)京區(qū)域不少都沒(méi)有大型的二手房中介機(jī)構(gòu)，所以對(duì)于二手房的成交量甚至都難以有更為直觀的統(tǒng)計(jì)。但在安居客、58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)站上，琳瑯滿目的二手房信息也標(biāo)示著這里龐大的二手房存量。

　　而沒(méi)有二手房，也就意味著市場(chǎng)沒(méi)有退出機(jī)制。用簡(jiǎn)單的話來(lái)說(shuō)，房子單價(jià)就是達(dá)到了10萬(wàn)元/平方米，如果沒(méi)有更多的人認(rèn)同，說(shuō)白了只能算得上是一場(chǎng)“自吹自擂”的鬧劇。

　　高房?jī)r(jià)沖擊溢價(jià)空間

　　在房?jī)r(jià)瘋漲的當(dāng)下，永清或是涿州亦或是固安、香河，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是意向購(gòu)房人，亦或是已經(jīng)購(gòu)房的人群都寄期望房?jī)r(jià)可以漲得再快一些。

　　房?jī)r(jià)，將這些人拴在了一起，如同被綁在一條繩子上的螞蚱一般，誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。但對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)，卻也有著自己的思量。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，瘋漲的房?jī)r(jià)意味著將會(huì)吸引更多的購(gòu)房人關(guān)注；對(duì)于意向購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑充滿著財(cái)富暴漲的誘惑；而對(duì)于已購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，則是可以通過(guò)新舊房的價(jià)格差，盡快實(shí)現(xiàn)脫手。

　　“每一天都在盼著漲。”2014年，選擇在涿州置業(yè)的周女士每天都在盼著房?jī)r(jià)能夠突破1萬(wàn)元/平方米的大關(guān)。在她的設(shè)想中，如果涿州的房?jī)r(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米，自己再以7000—8000元/平方米的價(jià)格將原本5000元/平方米的房子售出。

　　但即便涿州的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方米的大關(guān)，自己的房子還是很難受到關(guān)注。“有人比你買的更早，二手房房?jī)r(jià)更便宜，所以根本輪不到自己。”黃女士有些無(wú)奈地說(shuō)道，但對(duì)于她來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿胧值膬r(jià)格比較早，所以大不了再便宜點(diǎn)出售。然而，即便再次調(diào)低售價(jià)，同等價(jià)位的二手房在涿州依然達(dá)到了幾千套。

　　“向涿州、固安、香河等重點(diǎn)的環(huán)京樓市短期內(nèi)很難形成二手房市場(chǎng)。”某二手房中介負(fù)責(zé)人表示，實(shí)際上，環(huán)京樓市仍處于新房市場(chǎng)。甚至可以調(diào)侃地說(shuō)：“當(dāng)你聽(tīng)說(shuō)環(huán)京樓市的新盤幾乎已經(jīng)賣光、某些樓盤已經(jīng)封盤待價(jià)而沽的時(shí)候，實(shí)際的情況一定是，過(guò)不了多久，又會(huì)有一大片房子烏泱烏泱地冒出來(lái)。”

　　源源不斷的新房不斷沖擊著原本就脆弱的二手房市場(chǎng)。畢竟，環(huán)京樓市的盤子還很小，前來(lái)置業(yè)的人群本身就不多。而在可選余地十分大的背景下，能夠讓僅有購(gòu)房人關(guān)注到的可能性也變得微乎其微。而在房?jī)r(jià)不斷上漲的當(dāng)下，較高的入手價(jià)格，或許也就意味著更難的出手機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，如今環(huán)京樓市的暴漲超出很多人的想象，而且目前也沒(méi)有剎車的跡象。雖然經(jīng)過(guò)這一輪上漲，投資門檻已經(jīng)高出了不少，但過(guò)去一年房?jī)r(jià)的漲幅讓有一部分閑錢的人心動(dòng)，想要出手享受上漲的福利。

　　“對(duì)這些區(qū)域來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲早已超出了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買能力，巨大的市場(chǎng)存量只能依靠外部投資需求來(lái)解決。”一位業(yè)內(nèi)分析人士表示。

　　而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則分析認(rèn)為，對(duì)于環(huán)京區(qū)域要區(qū)別對(duì)待，燕郊和通州較近，有較好的市場(chǎng)潛力；大廠和香河等雖受燕郊的影響，但公共交通等配套還沒(méi)跟進(jìn)；懷來(lái)和永清相對(duì)比較陌生，難以形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，此類城市后續(xù)成長(zhǎng)性會(huì)相對(duì)較小，投資需謹(jǐn)慎，“這一波購(gòu)房者中，還是有人會(huì)高價(jià)接盤，但風(fēng)險(xiǎn)比較大。”

　　“更為關(guān)鍵是，很有可能現(xiàn)在入市的購(gòu)房人已經(jīng)是第二代接盤人。”某房企營(yíng)銷總監(jiān)表示，在房?jī)r(jià)瘋漲的過(guò)程中，以較低價(jià)格入手的最早一批購(gòu)房人往往已經(jīng)將房子出手。而接盤的人，有不少是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中才入的手。而這一批人，手中的房屋價(jià)格要明顯高于上一批。

　　上述總監(jiān)表示，環(huán)京樓市除去燕郊外，幾乎都處于高風(fēng)險(xiǎn)之中。“一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的上漲動(dòng)力來(lái)自于居住需求。而居住需求往往來(lái)自于產(chǎn)業(yè)的集聚。但顯然不少環(huán)京區(qū)域并沒(méi)有這樣的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。”，該人士進(jìn)一步解釋說(shuō)，“以武清為例，整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存量卻十分龐大。一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、沒(méi)有居住體驗(yàn)的區(qū)域，房?jī)r(jià)卻馬上突破1.5萬(wàn)元/平方米，它的支持點(diǎn)在哪里？”

　　此外，該人士還表示，環(huán)京區(qū)域擁有著龐大的庫(kù)存量。這些庫(kù)存一部分來(lái)自于新房市場(chǎng)，更多的一部分則來(lái)自于空置的房屋。而在如此龐大庫(kù)存量的背景下，房?jī)r(jià)瘋漲無(wú)疑顯得十分不正常。

　　燕郊高房?jī)r(jià)推漲二手房成交

　　瘋漲的房?jī)r(jià)，讓環(huán)京不同區(qū)域的二手房有著大不相同的狀況。但相對(duì)于其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，燕郊二手房則顯得相對(duì)成熟一些。

　　目前，燕郊的二手房成交價(jià)格大多在1.8萬(wàn)元/平方米—2萬(wàn)元/平方米。而不少成交的房源則是不少新盤的老產(chǎn)品。雖然燕郊二手房有著不錯(cuò)的成交空間，但也有著不得不提的擔(dān)憂。

　　“燕郊二手房的成交激增絕大多數(shù)來(lái)自于新房?jī)r(jià)格的暴漲。”有業(yè)內(nèi)人士表示，由于對(duì)接通州及地鐵開(kāi)通等利好，讓新房?jī)r(jià)格直逼3萬(wàn)元/平方米，這吸引了龐大的人群前來(lái)投資，因此相對(duì)價(jià)格較低的二手房成為了入手的最好選擇。但在高房?jī)r(jià)的背景下，二手房依舊有著后續(xù)難出手的困擾。

　　香河固安涿州二手房市場(chǎng)難形成

　　除去燕郊外，諸如香河、固安、涿州等重點(diǎn)環(huán)京樓市的二手房成交依舊很難形成。這源自于新房龐大的庫(kù)存量。

　　此外，香河、大廠、固安、涿州、廊坊市區(qū)等地依舊很難見(jiàn)到二手房的買賣，甚至連正規(guī)的成規(guī)模的中介公司都找不到。更為關(guān)鍵的是，環(huán)京區(qū)域的二手房庫(kù)存量基本都達(dá)到了2萬(wàn)套以上的規(guī)模，而按照新房的開(kāi)發(fā)速度，這一數(shù)值后續(xù)仍有上漲的空間。但對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，環(huán)京置業(yè)目前仍是以投資為主，需求量并不多，因此去化很成問(wèn)題。

　　永清武清二手房源無(wú)人問(wèn)津

　　相對(duì)于環(huán)京的重點(diǎn)區(qū)域，類似于永清、武清這樣的區(qū)域二手房則顯得更為平淡，甚至達(dá)到了無(wú)人問(wèn)津的程度。

　　在武清，雖然有著不少二手房中介門店，而在不少門店內(nèi)，還有著不少看房的購(gòu)房人，但大多則是咨詢城區(qū)內(nèi)的二手房，而一些臨近北京的二手房項(xiàng)目無(wú)論是掛牌量還是咨詢量都顯得很小眾。

　　事實(shí)上，目前武清的二手房成交大多集中在中部的楊村地區(qū)，該區(qū)域各方面配套十分完善，京津城際在此設(shè)站。但卻離北京較遠(yuǎn)。而距離北京的北部高村片區(qū)的二手房成交則僅為中心城區(qū)的1/10。

　　而在永清，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)區(qū)域都算得上的新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，則顯得更為薄弱，二手房的信息大多還是依托于小區(qū)周邊零散的中介“作坊”。至于成交來(lái)說(shuō)，則是目前環(huán)京樓市中最少的一個(gè)區(qū)域。
       所以未來(lái)的房?jī)r(jià)是不可想象的，更根據(jù)自己的實(shí)際情形算。