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深圳在房價(jià)不再上漲的日子里
2018-11-14T16:30:29瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
深圳在房價(jià)不再上漲的日子里，除去7月極微量的漲幅外，深圳房價(jià)始終處于微跌狀態(tài)，已連跌超過20個(gè)月。從5.5萬元／平方米的均價(jià)到5.4萬元／平方米，反映了多軍和空軍的持續(xù)博弈，這一仗，目前空軍微微領(lǐng)先。
在深圳房價(jià)沒有上漲的日子里，樓市依然牽動(dòng)千家萬戶的心。持幣觀望的購房者甚多，買與不買之間進(jìn)退兩難；想賣房的小業(yè)主要割肉了，房地產(chǎn)造富時(shí)代落幕，要成交就必須調(diào)整心理預(yù)期；而以房地產(chǎn)交易為生的中介業(yè)，已流失了一撥從業(yè)者，依然堅(jiān)守的中介面臨著驟降的客戶來訪量，無法簽單的日子成倍數(shù)增加；至于在年底沖業(yè)績的開發(fā)商，除了犧牲利潤空間換取去化，沒有更多選擇。
調(diào)控和市場環(huán)境帶來的陣陣驚雷，正在重塑房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)，信心和預(yù)期成為交易面前的一座大山。
市場信心不足
這不是深圳樓市最具觀賞性的時(shí)候，相比前期的血?dú)猓科髠冋谙U伏，等待與沉默是新主題。
今年，除了幾個(gè)房地產(chǎn)政策出臺(tái)的日子，深圳樓市找不到可載入史冊(cè)的節(jié)點(diǎn)，連開發(fā)商素來寄予厚望的金九銀十都暗淡無光。10月份，深圳一手住宅的成交均價(jià)為54071元/平方米，環(huán)比下降0.02%，成交套數(shù)為1835套，環(huán)比下滑18.35%。
倏忽年底，在地方政府增加土地供應(yīng)的意愿下，深圳地市迎來一波出讓高潮。在此之前，今年前八個(gè)月，全國土地流拍數(shù)量已近900宗，低迷程度直追2014年。深圳土地稀缺，縱然不至于流拍，但也是盛況難再。
11月8日，深圳光明出讓兩塊宅地，其中一塊被北派房企金融街拿下，還有一宗尚不到觸及最高限價(jià)便被華潤置地拿下，匆匆收?qǐng)觥?/div>
房企拿地，除了要有錢，還要有信心。但當(dāng)下，融資利率已高達(dá)15%，融資難扼住了房企的咽喉。房企除了沒錢，也沒信心。一家近年在資本市場赫赫有名的內(nèi)房企，其董事會(huì)主席開會(huì)時(shí)對(duì)下屬說，“還沒見過市場這么差的時(shí)候。”
在剛過去的一周（11.05~11.11）里，深圳中原監(jiān)測到，深圳有六個(gè)項(xiàng)目入市，其中三個(gè)項(xiàng)目含住宅產(chǎn)品，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，但一手住宅開盤去化僅一成。成交持續(xù)低迷，日 光盤只能活在傳說中。
三文（化名）來深七年，到了下最重要決定的時(shí)候。近十年來，樓市經(jīng)歷過三次調(diào)整，分別是2008年、2011年與2014年，三文見證了兩次。他曾是堅(jiān)定的看多者，但前兩次調(diào)整的時(shí)候資金不足，現(xiàn)在資金夠了，信心卻不足。
“開發(fā)商年底折扣多，大家都說現(xiàn)在是上車置業(yè)的窗口期，但我還在猶豫。近期到深圳關(guān)外看了幾個(gè)項(xiàng)目樣板房，價(jià)錢能接受的項(xiàng)目又存在戶型或交通或朝向上的明顯缺陷，回市區(qū)看二手房，稅費(fèi)又太高。”后市走向撲朔迷離，向上預(yù)期不再，在深圳，層層調(diào)控?cái)D走絕大部分投機(jī)者后，像三文一樣持幣觀望的剛需、改善者不在少數(shù)。
何飛揚(yáng)（化名）現(xiàn)時(shí)是深圳鏈家中介，從業(yè)八年。“今年深圳落地比較重要的政策一是’三價(jià)合一’，一是限售，對(duì)剛需而言限售只是鎖住流動(dòng)性，影響不大，但是‘三價(jià)合一’使二手房交易稅費(fèi)大幅上漲，無疑是潑下一盆冷水。市場好的時(shí)候我一個(gè)月可以簽5張單，現(xiàn)在一個(gè)月有1張就不錯(cuò)了。”
根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，10月份，深圳二手住宅成交量3787套，較上月下滑23.5%，除今年2月份春節(jié)影響成交只有3133套外，10月成交量創(chuàng)下近20月以來的最低值，市場成交持續(xù)低迷。并且，二手均價(jià)連續(xù)三個(gè)月下跌，跌至均價(jià)為52481元/平方米，幅度0.73%，并且是全市各區(qū)的成交均價(jià)皆下跌。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截止2017年底，深圳備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總數(shù)近1100家，門店數(shù)量3000余家，也意味著在過去的10月份中，深圳平均每家中介門店才成交一張單。
降價(jià)仍在進(jìn)行
深圳聚集了最年輕的人群，最活躍的資本，這座城市曾是全國樓市的領(lǐng)頭羊，2016年10月4日出臺(tái)的“深八條”使深圳身份逆轉(zhuǎn)，除去7月極微量的漲幅外，深圳房價(jià)始終處于微跌狀態(tài)，已經(jīng)連跌超過20個(gè)月。
樓市偃旗息鼓。房價(jià)這樣長時(shí)間且持續(xù)性的下跌，無疑是宏觀調(diào)控和行業(yè)環(huán)境雙重作用下的市場反應(yīng)。
信心消散還在四處蔓延，至少在深圳，短期內(nèi)看不到回暖的跡象。
此前，大規(guī)模打折的房企還只有恒大——在全國范圍內(nèi)針對(duì)近650個(gè)項(xiàng)目推出8.9折的優(yōu) 惠活動(dòng)。再者，便是開發(fā)商三三兩兩地清盤。譬如在深圳，龍崗遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目就推出特價(jià)房，怡瑞達(dá)樂郡也推出“一口價(jià)”房源，坪山的泰富華悅都會(huì)也搞起團(tuán)購價(jià)。
但近日，佳兆業(yè)集團(tuán)也宣布針對(duì)全國四大區(qū)域共36盤進(jìn)行年終大沖擊，動(dòng)員全體員工助去化，這無疑是一項(xiàng)大規(guī)模的清盤行動(dòng)。
何飛揚(yáng)所在的區(qū)域是龍崗區(qū)，常年與寶安區(qū)霸占成交量最大的兩把交椅，是深圳剛需的首選之地，因?yàn)榉績r(jià)相對(duì)較低，下跌空間也較小。盡管如此，“現(xiàn)在也賣不動(dòng)了。二手市場，業(yè)主的報(bào)價(jià)普遍下調(diào)了2~5個(gè)百分點(diǎn)，如果不是特別緊急的話業(yè)主也不掛牌賣了，如果著急賣，只能降價(jià)，現(xiàn)在賣不出好價(jià)錢。”
一二手市場均呈現(xiàn)降價(jià)趨勢，作為支撐的信貸系統(tǒng)近期也顯示首套房貸利率出現(xiàn)下降，放款提速。
一名深圳銀行業(yè)人士表示：“此前，深圳首套房貸放款時(shí)間快的話需要一個(gè)月至一個(gè)半月，但現(xiàn)在半個(gè)月左右就可以，首套房貸利率普遍還是上浮15%。”
種種跡象均顯示窗口期的出現(xiàn)，盡管如此，目前的房價(jià)還不能為廣大市民所接受。市場瞬息萬變，圍繞深圳房價(jià)到底部的一系列問題仍難找到答案。每個(gè)抉擇或者說投 資行為都帶有賭博性，買還是不買？
11年前，深圳樓市也有相似場景，十字路口何去何從，歷史何其相似。
談及房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場環(huán)境，新世界中國董事兼行政總裁蘇仲強(qiáng)表示：“現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展到了關(guān)鍵時(shí)刻，國家提出了‘房住不炒’，以前的發(fā)展模式已經(jīng)不合時(shí)宜了，發(fā)展商要思考以后怎么轉(zhuǎn)型。”
“深八條”后，深圳房價(jià)沒有上漲的兩年時(shí)間里，深圳圍繞房地產(chǎn)交易做進(jìn)一步的政策布丁，限制住宅和公 寓的出售年限，落實(shí)’房住不炒’出臺(tái)租賃試點(diǎn)方案，梳理閑置土地加強(qiáng)供給側(cè)改革，甚至進(jìn)行二次房改，對(duì)深圳商品房、人才房、安居房以及公租房的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，意圖通過干預(yù)，建立長效機(jī)制來引導(dǎo)房價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。
上層設(shè)計(jì)帶來的改變還在緩慢滲透中，但與接地氣的市場仍隔著距離。11月11日下午，何飛揚(yáng)帶客看房的路上接到一名買家的電話，買家2017年時(shí)從他手上成交的小三房，對(duì)比最新的業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)還沒漲超過10萬，他隔著電話著急地發(fā)問，“小何我是不是要虧死了？房價(jià)還會(huì)跌嗎？現(xiàn)在能不能賣掉？”何飛揚(yáng)瞬間回到現(xiàn)實(shí)。
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