對(duì)于即將過(guò)去的這一年，業(yè)內(nèi)大咖會(huì)如何總結(jié)？面對(duì)新一年，又將有何展望？2017伊始，某新聞中心策劃年終盤(pán)點(diǎn)之《高端訪談》，連線北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志，一同展望來(lái)年北京房地產(chǎn)大勢(shì)。

　　首先，對(duì)于剛剛過(guò)去的2016年北京樓市整體表現(xiàn)，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志用“強(qiáng)勢(shì)分化”四個(gè)字進(jìn)行了總結(jié)。

　　第一個(gè)分化，是新房、二手房市場(chǎng)的分化格局。陳志表示，2016年新房住宅市場(chǎng)（剔除保障房）成交量?jī)H有約6萬(wàn)套，通過(guò)與過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，新房成交量上出現(xiàn)明顯下降。另外，2016年二手房住宅的成交量，預(yù)計(jì)超過(guò)28萬(wàn)套。在往年，新房和二手房的比例大概是1:2，今年卻達(dá)到了1:4。這就意味著新房、二手房市場(chǎng)比重的分化加大了，住房市場(chǎng)出現(xiàn)以二手為主的成交形態(tài)，而增量擴(kuò)張性的住宅市場(chǎng)發(fā)展正在步入尾聲。

　　第二個(gè)是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的分化。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化的表現(xiàn)更多集中于新房市場(chǎng)（不包括自住房）。陳志表示，從2016年北京新房市場(chǎng)成交價(jià)格、建筑面積和金額中可以發(fā)現(xiàn)，新房住宅市場(chǎng)低總價(jià)中小戶型商品房的成交變得越來(lái)越少，大戶型占比越來(lái)越多。

　　隨后，陳志總結(jié)了2016年成交結(jié)構(gòu)分化帶來(lái)的結(jié)果。他分析說(shuō)，2016年新房市場(chǎng)在寬松的貨幣政策和杠桿支持下出現(xiàn)了強(qiáng)烈反應(yīng)，這與市場(chǎng)的分化狀態(tài)有必然關(guān)系。而低總價(jià)、高總價(jià)之間成交的冷熱兩極分化，并不是中間段需求的空缺失位，而是新房供應(yīng)端很難找到400-500類型的產(chǎn)品，導(dǎo)致了住宅成交向二手房的傾斜。

　　樓市的分化格局會(huì)對(duì)2017年帶來(lái)怎樣的影響？陳志表示，在分化趨勢(shì)下，北京樓市必然要增加中低端層面的供給。他特別強(qiáng)調(diào)，近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，意味著解決普通居民的居住需求是第一位的。那么，與之相對(duì)應(yīng)的中低端層面的供給量一定會(huì)有所加大。

　　陳志分析，加大中低端層面的供給，會(huì)從兩個(gè)方向入手，土地供給方面，7090地塊的供應(yīng)量會(huì)持續(xù)加大；市場(chǎng)端的供應(yīng)，要引導(dǎo)企業(yè)加速上市中小戶型產(chǎn)品。

　　他透露說(shuō)，北京新房市場(chǎng)并不缺乏潛在供應(yīng)量。從11月底掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，已開(kāi)工未上市加上上市未銷售的新房住宅不低于2000萬(wàn)平米，如果以中小戶型100米計(jì)算，至少有20萬(wàn)套的存量。而從2016全年成交量來(lái)計(jì)算，存量足夠3年消化。

　　充分的存量之下，如何引導(dǎo)企業(yè)客觀面對(duì)，放棄高利潤(rùn)的追逐，從而加大中小戶型的供給？他認(rèn)為，2017年，在企業(yè)利益和市場(chǎng)目標(biāo)之間一定會(huì)有一場(chǎng)博弈。從調(diào)控手段來(lái)看，一定會(huì)在土地源頭進(jìn)行把控，減弱企業(yè)利益追求，迫使市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)回調(diào)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。