巴曙松：從數(shù)據(jù)看2017年中國(guó)房地產(chǎn)十大趨勢(shì)

巴曙松（中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：兩會(huì)之后房地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼、范圍的擴(kuò)大引起了非常大的關(guān)注。

從相關(guān)城市的樓市數(shù)據(jù)來看，確實(shí)是非常**。我們看北京二手房以周計(jì)算的成交量已經(jīng)接近了2016年的最高水平，而且價(jià)格的上漲勢(shì)頭非常強(qiáng)勁?，F(xiàn)在，在香港市場(chǎng)觀察一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，它往往是幾個(gè)固定的，流動(dòng)性比較大的小區(qū)二手房的價(jià)格這個(gè)指數(shù)參照意義比較大。

 我們往往新房看比較多，這個(gè)里面有很多調(diào)控的余地，你想讓房?jī)r(jià)平，我就做組合，郊區(qū)便宜的樓盤多開，高端樓盤少開。

所以二手房的成交價(jià)格、走勢(shì)是有很重要的參考價(jià)值的，確實(shí)北京二手房的成交價(jià)有一個(gè)顯著上升的趨勢(shì)。與此同時(shí)更值得關(guān)注的是，可售房源下降到了一個(gè)比較低的水平。（PPT）黃色的線就是去化周期，我們看到，到2月份已經(jīng)降到4.39個(gè)月，所以從歷史水平來比是一個(gè)非常有限的存量。

觀察二手房市場(chǎng)還有一個(gè)所謂帶看量，就是帶人去看房子的數(shù)量，其實(shí)反映了買房人購(gòu)房的活躍度。進(jìn)入2月份之后，客戶的活躍度，從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，達(dá)到了一個(gè)歷史最高水平。

還有從二手房交易的掛牌價(jià)、均價(jià)和環(huán)比漲幅看，業(yè)主方明顯比較強(qiáng)勢(shì)。所以我們可以看到很多媒體報(bào)道說，我們連夜跟業(yè)主談判，終于砍價(jià)從400萬砍到450萬成交了。這其實(shí)是一個(gè)玩笑話，但是反映了其實(shí)整個(gè)議價(jià)空間在收窄。

從另一個(gè)指標(biāo)看到二手房議價(jià)空間的走勢(shì)圖，沒有太多的談判空間，愛買不買，而且銀行的放款時(shí)間延長(zhǎng)，導(dǎo)致違約也增加。在北京的二手房成交里面，使用貸款的人數(shù)占比，從2016年下半年開始有一個(gè)迅速的回升，很多人在二手房買賣里面也是需要貸款的。

梳理了一下3月份各地陸續(xù)出臺(tái)的既認(rèn)房也認(rèn)貸的限購(gòu)、限貸的措施，如果把前面的**的氛圍和這個(gè)政策對(duì)照起來看，就可以理解這個(gè)現(xiàn)實(shí)情況。

既認(rèn)房又認(rèn)貸在歷史上確實(shí)屬于比較大的力度，一般的市場(chǎng)短期的溫度有所降低，這是從歷史數(shù)據(jù)來看的情況。在這樣的背景下，我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看一看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些新的趨勢(shì)呢？

第一，成交量確實(shí)在下滑，熱點(diǎn)城市的需求短期內(nèi)受調(diào)控的政策抑制，重點(diǎn)城市每周成交量的走勢(shì)開始呈現(xiàn)有一定回落。抑制的是哪一塊呢？無論是二手房還是新房，它成交的每一套的套均建筑面積有所減少，改善型需求受到抑制。

二胎政策的放開使得三代同屋的現(xiàn)象可能會(huì)逐步增多，多居室二套房的需求在增加，所以人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致改善型需求的占比在上升。

第二，土地供應(yīng)受限，熱點(diǎn)城市供需缺口加大。每次聽陳淮主任講我都覺得很有啟發(fā)，他覺得萬億時(shí)代要靠組織+結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織調(diào)整，但我們看到北京、上海、杭州、合肥這幾個(gè)城市近幾年的土地供應(yīng)，在2016年明顯偏低。就像大家經(jīng)常討論香港的高房?jī)r(jià)一樣，很多人會(huì)說香港缺地，香港并不缺地，香港的土地里邊用于建住宅的7%，這7%里面還有3%是給新界這邊建鄉(xiāng)村屋的，真正那些高樓林立的部分，只占香港的土地建筑面積4%，所以土地供應(yīng)是非?，F(xiàn)實(shí)的一個(gè)問題。

土地供應(yīng)減少也就罷了，在這個(gè)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)里面，來自于商品住宅用地供應(yīng)量的比重又降低了。

從圖中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房這幾個(gè)方面來看，商品住房用地的供應(yīng)量占比是下降的，本來總量就不夠，占比還下降，這是值得我們關(guān)注的非常重要的趨勢(shì)。

第三，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力雖受調(diào)控抑制，但不容忽視。一線城市的新房和二手房的庫(kù)存同步在減少，以前可能新房和二手房之間還有相互的互補(bǔ)作用，而現(xiàn)在我們看到的是同步在減少。土地供應(yīng)的缺口持續(xù)的存在，新房供應(yīng)跟不上，使得一線和熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)或者正在進(jìn)入一個(gè)存量房時(shí)代，所以二手房成為滿足熱點(diǎn)城市需求的主力，這也是非常顯著的一個(gè)趨勢(shì)。

第四，充分流通，二手房已成為滿足熱點(diǎn)城市需求的主力。

第五，租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道。我每年畢業(yè)的學(xué)生在北上廣深工作的，以前聚會(huì)還談一談詩(shī)和遠(yuǎn)方，現(xiàn)在談最多的就是房子，有房子和沒房子的心態(tài)差得很遠(yuǎn)?，F(xiàn)在可以預(yù)計(jì)在非常長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，可能年輕人在一線城市是以租賃為主。

中央一個(gè)主要領(lǐng)導(dǎo)批示過，要想了解中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)面，就要去看看租賃房市場(chǎng)。但實(shí)際上市場(chǎng)需求又非常大，我們?cè)趺醋屛磥淼哪贻p人在城市里創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，給他一個(gè)舒適的、安全的環(huán)境住下來。

發(fā)展租賃市場(chǎng)，我覺得是難以回避的方向。怎么保護(hù)租戶的利益，不能說自己出個(gè)差回來就被業(yè)主攆走了。所以怎么進(jìn)行政策的引導(dǎo)，怎么發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)，適當(dāng)?shù)丶訌?qiáng)準(zhǔn)入資質(zhì)的監(jiān)管，這一點(diǎn)我覺得也是不可回避的新課題。
 

第六，信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)開啟去杠桿、轉(zhuǎn)杠桿成效不明顯。去年去產(chǎn)能、去庫(kù)存方面有明顯的進(jìn)展，但是在去杠桿方面進(jìn)展是不大的。當(dāng)時(shí)也有政策思路提出來要轉(zhuǎn)杠桿，意思就是說去杠桿可能對(duì)市場(chǎng)沖擊比較大，因此讓居民加杠桿，把企業(yè)部門的杠桿轉(zhuǎn)給居民，把地方政府的債務(wù)轉(zhuǎn)給居民，讓企業(yè)和政府去杠桿。

但從去年的實(shí)際情況看，居民加杠桿之后反而還帶動(dòng)了企業(yè)和地方政府加杠桿，所以杠桿不僅沒有降，還在繼續(xù)上升。現(xiàn)在看下來，房企的融資渠道收緊，個(gè)人的購(gòu)房貸款收縮，所以購(gòu)房杠桿出現(xiàn)回落是一個(gè)很明顯的趨勢(shì)。

現(xiàn)在微信群很發(fā)達(dá)，我們?cè)诮鹑谌禾貏e是海外人士比較多的群里面討論最多的就是，這個(gè)房地產(chǎn)泡沫大概什么時(shí)候破，大家都在推測(cè)它的邊界。比如說買房的人為什么敢這么高價(jià)還買，怎么取得杠桿，買了房子之后從銀行借款，借款之后房?jī)r(jià)漲了，他再*押給銀行，所以實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)還是轉(zhuǎn)給了銀行，自己已經(jīng)套現(xiàn)了一次。到頭來把銀行、企業(yè)捆在一起了，最后的邊界是哪個(gè)呢？邊界是居民的儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)速度。

第七，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的開發(fā)投資、商品房銷售建筑面積增速開始出現(xiàn)一定的回落。

第八，開發(fā)企業(yè)集中度提高。出現(xiàn)了3000億的企業(yè)，再想讓它簡(jiǎn)單地靠項(xiàng)目一個(gè)一個(gè)的增長(zhǎng)來達(dá)到萬億，可能需要的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。我們會(huì)比較快的看到萬億，它的方向就是組織企業(yè)結(jié)構(gòu)的整合、并購(gòu)和洗牌。往往在市場(chǎng)下行的周期里面，開發(fā)商的集中度是提高的。

第九，環(huán)一線城市圈效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)：城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段。不再是所有的城市都有人涌入，而是以幾個(gè)中心城市為核心的城市群，作為中國(guó)城鎮(zhèn)化主要發(fā)展的載體，特大城市的產(chǎn)業(yè)人口的外遷，以及隨之而來的購(gòu)房需求的外溢，使城市圈效應(yīng)進(jìn)入到新的階段。

前幾輪周期你很難想到上海的房?jī)r(jià)漲，連嘉興都開始限購(gòu)。在這個(gè)圖里我們看到了，環(huán)北京、上海、深圳和幾個(gè)內(nèi)陸中心城市，它的新房、二手房成交價(jià)格和周邊地區(qū)的關(guān)聯(lián)度，我們看到了一個(gè)明顯的擴(kuò)散效應(yīng)。

需求和資金的聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)帶動(dòng)城市圈房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)。去年大家用的比較多的詞是分化，但是沒看到聯(lián)動(dòng)這個(gè)詞。分化是中西部、小城市的分化，但是在一個(gè)城市圈的大中小城市里邊，這個(gè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)在明顯的增強(qiáng)。

這是2016年非常典型的一個(gè)特點(diǎn)，延續(xù)到了2017年，環(huán)一線城市圈效應(yīng)在進(jìn)一步凸顯。比如我們看到環(huán)上海的主要城市的漲幅，蘇州新房漲了42%，二手房漲了31%。環(huán)深圳的城市，深圳去年的漲幅也很大，緊隨其后的東莞、惠州也出現(xiàn)了明顯的漲幅，所以這個(gè)城市群效應(yīng)很明顯。

第十，短期內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的可能性較低，但是要關(guān)注局部風(fēng)險(xiǎn)。大家都說中國(guó)的居民杠桿率未必那么高，但是確實(shí)要注意這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我們和國(guó)外成熟的經(jīng)濟(jì)體比的優(yōu)勢(shì)就是我們的居民負(fù)債率不高，但是我們有劣勢(shì)，就是我們的居民財(cái)富積累的存量小，他承擔(dān)這個(gè)債務(wù)的能力是相對(duì)弱的。

房貸收入比，我們看到中國(guó)的指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的上升。未來的城鎮(zhèn)化還有空間，比如說人的城鎮(zhèn)化怎么融入，怎么圍繞著城市群來進(jìn)行統(tǒng)一的部署和規(guī)劃，這將是未來非常明顯的一個(gè)新的趨勢(shì)，也就是說以圍繞中心城市的環(huán)一線城市都市圈的城市群建設(shè)，將成為中國(guó)新階段城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)主要載體和動(dòng)力。