中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉

　　2016年截止5月31日，全國土地市場地王頻繁出現(xiàn)，其中按照總價(jià)計(jì)算，超過15億的合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億，其中有52宗地被國企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1785.8億。占比分別為54%左右。值得注意的是，國企在地王市場占比超過私企。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受采訪時(shí)分析認(rèn)為，出現(xiàn)地王潮的根本原因還是，資金潮下的資產(chǎn)慌。對于一二線城市來說，未來一年房價(jià)不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但這政策并沒有抑制住地王出現(xiàn)。整體看，未來剛需已經(jīng)只能在二手房市場。房企競爭依然越來越激烈。按照目前地價(jià)超過房價(jià)的趨勢，需要未來2年房價(jià)上漲100%以上，這些地王才能上市。

　　二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門蘇州，房價(jià)上漲的二線四小龍成為地王最密集的二線城市，房價(jià)如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

　　另外，在信貸刺激下，一二線樓市火爆，大部分上市企業(yè)也收獲了業(yè)績爆發(fā)的上半年，在往年全年銷售任務(wù)30-40%在上半年完成，而在2016年，從目前企業(yè)完成情況看，上半年有望完成任務(wù)的60-70%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止目前，公布5月銷售業(yè)績的企業(yè)合計(jì)21家，這21家企業(yè)5月單月銷售額達(dá)到了1743.82億，而累計(jì)前5月的銷售業(yè)績?yōu)?847.70億，完成了全年目標(biāo)7100億的50.1%。

　　如果下半年市場沒有變化，2016年大部分企業(yè)將超額完成年度任務(wù)。在這種情況下，房企銷售熱，完成任務(wù)情況好，推動了房企積極拼搶地王，整體看，市場已經(jīng)在一二線城市進(jìn)入了非理性的火爆中。

　　從未來市場預(yù)期看，預(yù)計(jì)在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競爭也將越來越激烈。核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來市場的分化還將持續(xù)：對于房企來說，未來分布布局在三四線較多的，可能將持續(xù)面臨去庫存的難題。

　　【張大偉個(gè)人簡介】

　　張大偉，中原地產(chǎn)首席市場分析師。