縱觀全國上半年樓市動態(tài),一線城市量價齊升,與之相應的土地市場也極具熱度;二線城市一部分受惠于地域優(yōu)勢和產業(yè)產生、帶動的凈流入人口,也出現(xiàn)了相應幅度的量價增長;二線城市的高新區(qū)、開發(fā)區(qū)以及三四線城市,則因為缺乏產業(yè)支撐以及相應的凈流入人口支撐,庫存壓力依然巨大。

　　基于此,新華網(wǎng)、新華房產推出“百位地產名人看樓市”專題訪問,面向100位中國房地產代表人物,從企業(yè)戰(zhàn)略、區(qū)域特征和樓市預期三個方面展開提問,號脈中國房地產市場。

　　本期采訪嘉賓為同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

　　在采訪中，張宏偉先生就今年上半年一線城市、核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面以及2016年下半年的樓市走勢情況，發(fā)表了看法：

　　國內外貨幣政策走勢對中國樓市是“利空”

　　美元進入加息通道后，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。

　　對于中國房地產市場來講，由于貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然。

　　總結來看，美元進入加息通道，國內資本繼續(xù)外流，國內貨幣政策也開始收縮，國內外貨幣政策走勢對中國樓市是“利空”。

　　“日光盤”頻現(xiàn)的背后是土地供應不足

　　從上述城市商品住宅市場來看，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，市場基本面快速好轉。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。

　　從樓市火熱的城市來看，除了滬深兩個城市出臺較為嚴格的調控措施之外，其他城市地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，或者即使出臺調控措施，政策面也較為“溫和”。

　　從上述城市住宅類用地供應來看，商品住宅用地供應也較為緊張，這預示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應節(jié)奏尤其是今年的供地計劃來看，也并無太多實際行動增加供應的做法。從這個角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力，“地王”仍然會頻出。

　　“日光盤”與“地王”頻出的局面不會一直持續(xù)

　　京滬深出臺樓市調控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，三季度或成一線城市、核心二三線城市樓市調控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或將步入調整期。

　　從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴。其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進行調研，儲備政策已經(jīng)準備充分。

　　換一句話來講，2015年“330新政”以來，大中城市(一線城市、上述熱點二三線城市)房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

　　從市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，上述一線城市、核心二三線城市下一輪市場的階段性調整也就來臨了。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　【張宏偉個人簡介】：

　　張宏偉先生擁有10年左右豐富的前期調研、前期策劃及市場定位與研究經(jīng)驗，對于政策、市場、行業(yè)研究及項目前期調研及分析有獨到的思路、分析方法、判斷依據(jù)和見解，曾服務于華燕置業(yè)營銷代理事業(yè)部、卓達集團廣告部。