最近，聽一些做房地產(chǎn)的朋友說，‘感到焦慮’。但是我不太焦慮，我先給大家分享一個經(jīng)歷。曾經(jīng)有一次，我和一位著名的方丈聊過‘焦慮’的話題。當時，他身邊的人打開一臺電腦，播放一個動漫小短片。故事里，一個小和尚拿了一個蘋果放在桌上，突然有一個人拿起吃了一口，又放下，這個小和尚就很不高興，說：這個蘋果被你咬了一口，我還怎么吃？師父把蘋果轉(zhuǎn)了一圈，說：還是一個‘完整’的蘋果。小和尚就變得很高興。這是要告訴我們一個道理，所有的焦慮都在于看問題的方向。把蘋果轉(zhuǎn)一圈，小和尚就不再焦慮；而你是否焦慮，全在于你對問題怎么看。

　　我們怎么才能不焦慮？我們經(jīng)常在中城聯(lián)盟開會討論‘房地產(chǎn)的后開發(fā)時代’。其實 3 年前，我們就開始討論這個話題，討論怎么進入‘后開發(fā)時代’。可是，這么多年大家討論的‘房地產(chǎn)’，其實一直沒有一個統(tǒng)一的概念。我們討論‘房地產(chǎn)’，很多時候大家講的都是‘住宅’。如果是‘住宅’，過去二十多年，其實大家都在做一件事：成本、規(guī)模、速度的競爭。特點就是產(chǎn)品單一、模式簡單，這叫作‘開發(fā)的時代’。

　　‘開發(fā)的時代’會不會結(jié)束呢？我們認為，當一個城市的人均 GDP 超過 8000 美元，城市化率達到 50% 到 60%，人均住宅建筑面積超過 30 平方米，這個城市的房地產(chǎn)就進入了‘后開發(fā)時代’。

　　如果住宅模式結(jié)束了，怎么辦呢？我們今天來看到這些問題，主要就是兩個方面，一是看‘別人咬爛的蘋果’，一是看轉(zhuǎn)過來剩下的‘完整的蘋果’。我們現(xiàn)在說的‘后開發(fā)時代’，其實就是把‘前開發(fā)時代’這個‘蘋果’轉(zhuǎn)一下。把‘蘋果’轉(zhuǎn)一下，就發(fā)現(xiàn)自己不焦慮了。

　　‘后開發(fā)時代’是一套完整的市場模式，內(nèi)容齊全。后開發(fā)時代的第一個特點是全產(chǎn)品線。大類里面除了住宅，還包括寫字樓、酒店、購物中心、物流倉儲、教育研發(fā)；小類還可以細分，產(chǎn)品線非常豐富。‘后開發(fā)時代’的第二個特點是全價值鏈。從拿地一直到 REITs，價值鏈非常長，每一段都能參與。‘后開發(fā)時代’的第三個特點是全商業(yè)模式。買賣、租賃，資產(chǎn)管理、風險投資、純個人投資、機構(gòu)投資，應有盡有。

　　這就讓我想起另外一個故事。網(wǎng)絡經(jīng)常會有一些‘小學生作文’，大家可能都愛研究。有一篇作文是介紹‘我的爸爸’，作文中提到：我的爸爸是一名領(lǐng)導干部，工作非常忙，很嚴謹，也很嚴肅，回家也不理我媽媽，但是有一天一位阿姨來敲門，爸爸的‘蛋’一下就紅了。老師看到作文后，心中疑問：怎么能‘蛋’紅了？這位父親不至于這么沖動。然后就在‘蛋’前面加了個‘臉’字，并在下面畫一個圈，告訴學生不要粗心大意，人生有些事是不能丟掉的，本來說自己的爸爸害羞，臉蛋紅了，落下一個‘臉’字，就成了‘蛋’紅了。這位老師的提示很重要，人一輩子有些事是不能忽略掉的，否則也會焦慮，然后忽略更多事，就會沒有出路。房地產(chǎn)也一樣，我們要看清楚未來哪些事情是不能忽略掉的。

　　大家知道，我每年都會到全世界不同的發(fā)達市場去和房地產(chǎn)商、研究機構(gòu)聊天。通過和他們的交流，希望能看清楚在琢磨房地產(chǎn)行業(yè)的事兒時，漏掉了什么東西？也許正因為忽視了這些東西，才使得我們總是感到不舒服，時常抱怨，看不到未來。

　　我們先來看人均 GDP 超過 1 萬美金、3 萬美金、6 萬美金的市場，再拉回到 100 年、60 年、20 年來比較。我們知道，二戰(zhàn)后美國人口增長很快，需要大量住宅。這時候，美國東部有一家公司，大量地做住宅。前些年我到長島去看，去找這家公司的時候，發(fā)現(xiàn)這家公司已經(jīng)不做房地產(chǎn)了。因為市場已經(jīng)沒有了，模式就沒有了。這就帶來一個問題，轉(zhuǎn)型是不是一定會成功？我在歐美這么多國家沒有看到一家企業(yè)是原來只做住宅又轉(zhuǎn)型到商業(yè)不動產(chǎn)的。

　　現(xiàn)在規(guī)劃的轉(zhuǎn)型有三種，一種是微轉(zhuǎn)型，就是在原有的公司業(yè)務上深耕做精細化；二是小轉(zhuǎn)型，相當于轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行；三是大轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型即是轉(zhuǎn)行。轉(zhuǎn)型等于成功嗎？你把你的關(guān)鍵部位一刀砍掉，精簡，這叫大轉(zhuǎn)型。能成功嗎？不一定的。所以，這些東西就要去看。

　　歐美發(fā)展程度這么高，為什么沒有一個公司從住宅轉(zhuǎn)過來，同時把商用物業(yè)也都做得很好？為什么香港就有呢？為什么李嘉誠和新鴻基可以分別用 15 年和 20 年時間完成了從單一住宅到現(xiàn)在住宅和商用不動產(chǎn)并重的轉(zhuǎn)型？為什么凱德用 12 年時間完成轉(zhuǎn)型？我們都得思考，我們不是盲目地認為轉(zhuǎn)型就一定能成功。再結(jié)合我們自己的企業(yè)，我們到底轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？是亞洲的模式、新加坡的模式轉(zhuǎn)，它的外部條件存在不存在？這是一個問題。

　　再一件事情，也很有意思。咱們都知道把公司做大做強，但放眼看去，全世界的大房地產(chǎn)公司長什么樣？

　　第一類，是簡單粗暴型。就是在土地私有的情況下，好幾代人守著一塊地，簡單粗暴，但是非常賺錢。第二類地產(chǎn)商，我們同樣以美國為例，是替人做事型。就是 REITs 管理，管理很多資產(chǎn)，同時是經(jīng)理人、專業(yè)人士，也是開發(fā)商。第三類，巨大的投資。大家知道，如果中國人壽(22.730, 0.16, 0.71%)投資地產(chǎn)，沒有一家地產(chǎn)公司能夠相比，這也是大地產(chǎn)公司，它屬于金融性地產(chǎn)公司，雇傭了大量從傳統(tǒng)地產(chǎn)商中流出的專業(yè)人士。

　　還有一種地產(chǎn)商，叫做收費開發(fā)商。比如說特朗普。這種公司可大可小，但是他的能耐大，是手藝人，也就是說手藝人也能成為巨大的開發(fā)商。比特朗普更好的是 Related Company，大陸叫瑞聯(lián)。按照銷售額，Related 比不上國內(nèi)的一些大公司，但是在專業(yè)領(lǐng)域它能用 5% 的錢拿到 45% 的分紅，因為它為投資商帶來的回報都超過 30%，每個項目凈收益率都超過 25%，這也是未來大公司的一種模式。

　　所以我們得知道，‘后開發(fā)時代’的房地產(chǎn)既然是全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式，就可能有各種類型的大公司，而不完全是單一的開發(fā)商模式。

　　此外，如果資產(chǎn)管理成為‘后開發(fā)時代’一項重要業(yè)務和關(guān)鍵能力，那么我們還需要什么？資產(chǎn)管理當然離不開房地產(chǎn)金融。除此之外還缺什么呢？缺專業(yè)的經(jīng)理人技能，對每一個細分的物業(yè)形態(tài)，它的收益率、規(guī)律、經(jīng)營模式、運營模式等等有充分的了解。比如說商業(yè)不動產(chǎn)租金來源，靠 B to B，還是 B To C？那么 C 什么時候愿意付錢，如何付錢呢？去看收費規(guī)律，我覺得用這句話形容很貼切：‘站著不如坐著，坐著不如躺著，活著不如死了’。站不如坐，在購物中心收錢，坐著就是吃飯，把人圈著坐在那收費就高，收費高租金就高；坐著不如躺著，比如醫(yī)院、酒店，比坐著舒服，舒服就得多付錢；活著不如死了，比如太平間，一小時一萬元，一年幾百萬收入。這些規(guī)律都需要專業(yè)經(jīng)理人研究，研究完才能談到資產(chǎn)管理，沒有這些專業(yè)經(jīng)理人，談不上專業(yè)資產(chǎn)管理。

　　在資產(chǎn)管理中需要運用很多工具性東西，比如資產(chǎn)管理的軟件。以前我們美國公司的一位同事給我說：‘老板，我自己開始創(chuàng)業(yè)了。’我問做的什么，他說管理兩百多個房間。我問他：‘一個人怎么管理兩百多個房間？’他說：‘很簡單，我就用軟件，請了一個鐘點工，包括打掃衛(wèi)生、收租。一個軟件系統(tǒng)非常有效地管理了資產(chǎn)。’

　　他說中國目前有人研發(fā)，但沒有人用，所以資產(chǎn)管理效率就降低了。我們老說資產(chǎn)管理，那么在這個領(lǐng)域里，我們有巨大的空間去發(fā)展出資產(chǎn)管理的軟件，發(fā)展出很多細分領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)營者，發(fā)展出我們不動產(chǎn)經(jīng)營的很多產(chǎn)品。

　　所以說，科技對房地產(chǎn)有很大影響，能給我們創(chuàng)造很多機會。最近十年，房地產(chǎn)受到的最大沖擊之一就是科技，尤其是 Airbnb 的出現(xiàn)。我去美國，所有的教授都在講一個事，叫‘科技對空間使用規(guī)律的改變’。這個題目有意思，不僅改變了空間使用效能，原來的空間是有邊界的，比如你的辦公室是你的，他的家是他的，有法律邊界，有物理邊界。而現(xiàn)在法律邊界在，物理邊界不在了，達成共享，就像我們?nèi)ゲ蛷d吃飯跟別人共享一個餐桌或者不停翻臺，這就叫共享經(jīng)濟。

　　在互聯(lián)網(wǎng)普及之后，就能夠很方便地把家里多余的房間拿出來和別人共享，所以科技能夠大大提高空間使用效率，也能夠改變房地產(chǎn)空間運營、設計的一些規(guī)律?？萍挤浅柡?，如果沒有科技，很難想象我們坐在一個高樓里。100 年前我們還在 3 層樓以下，我們不可能在 100 米以上的地方?，F(xiàn)在世界上 1000 米的高樓都在建，建 500 米以下的高樓是常規(guī)技術(shù)。所以，未來我們要看到‘蘋果的另一面’，不能遺忘的還有科技對房地產(chǎn)的巨大影響。