房地產(chǎn)未來1-2年
主基調(diào)仍是“分化”
影響一個城市房價的主要因素可以分為兩類:一類是慢變量,隨時間推移逐漸對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,主要包括城市化帶來的人口流入及政府的土地供給;另一類是快變量,可能在短時間內(nèi)改變房地產(chǎn)市場的供需格局,主要包括政府的房屋限購政策及金融環(huán)境??熳兞亢吐兞繉Ψ康禺a(chǎn)周期的影響,一個是影響地產(chǎn)價格的趨勢,另外一個是影響地產(chǎn)價格的波動。從目前來看,過去十五到二十年中國地產(chǎn)的上行主要是由慢變量來決定的。
過去二十年中國的城市化進程對房價長期上升趨勢形成了有力支撐。尤其是上世紀90年代中期以來,平均每年城市化率約提升1.3%,大量人口涌入城市帶來了住房需求的增長。而地方政府主導下的土地供給,一方面由于是一種非市場化的行為,使得住宅用地供給對房地產(chǎn)市場需求變化的反應較為遲鈍。另一方面地方政府為了招商引資,傾向于壓低工業(yè)用地價格(甚至是零地價),增大工業(yè)用地供給量,這也間接壓縮了住宅用地供給。而一二線城市由于人口流入量大,其住宅用地供給的相對不足也顯得更為嚴重,供給端的不足抬高了土地價格。
從2005年開始,中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪完整的小周期,目前正處于第四輪小周期中。本輪周期始于2015年初,目前行已過半,處于筑頂回落階段。本輪房價的快速上漲與人口流入和土地供給之間沒有明顯相關性,純粹是投資性需求推動的。
在目前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的情況下,比較安全的高收益資產(chǎn)越來越少了。現(xiàn)在,不僅實體經(jīng)濟的資本回報率不斷下降,一年期的理財產(chǎn)品的收益也在不斷下降。在這種情況下,要尋找一種高收益的理財資產(chǎn)是很困難的,而一線城市房價過去多年創(chuàng)造了幾乎“從未下跌”的成績。因此,盡管房地產(chǎn)流動性相對較差,但也成為投資者認可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。一旦限購政策放松,出現(xiàn)房產(chǎn)配置機會,這類資金就會進入。如果疊加流動性寬松的金融環(huán)境,資金規(guī)??赡芨育嫶蟆6?,當一線城市再次因房價上漲而限購時,這種需求可能就會溢出到部分二線城市,造成這些二線城市房價上漲。
2016年的中央經(jīng)濟工作會議中提出“房子是用來住的、不是用來炒的”,“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”,給我國的房地產(chǎn)市場重新定調(diào)。其核心是要“穩(wěn)”:既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。對于一線城市,兩個重點詞是“疏解”和“帶動”,會議全文中特地提到“京津冀協(xié)同”。對于北京和上海這樣的超大城市,一是將其部分功能“疏解”至周邊地區(qū),二是“帶動”周邊中小城市的發(fā)展。
然而值得注意的是,盡管這些超級城市面臨政府的人口控制,但一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢仍可能繼續(xù)吸引人口流入。從這個層面來說,一線城市尤其是北京和上海房地產(chǎn)市場的消費性需求仍然向好,二線城市的房價依賴于一線城市的“帶動作用”。其中長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市,尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市,可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應,未來的房地產(chǎn)有進一步升值的空間。三線城市的主要任務仍然是去庫存,房價不被看好。