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從租金看回報率“老房子”更具優(yōu)勢
2017-02-17T10:20:05瀏覽: 次 來源：固安房產網(wǎng)
近日，有讀者向記者咨詢，北京的新房太少，而且大部分都在郊區(qū)，郊區(qū)的房價經(jīng)過2016年的補漲之后，價格已經(jīng)與市區(qū)相差不多。北京上世紀七八十年代的老舊小區(qū)是否值得購買？比如勁松、潘家園、團結湖地區(qū)的房源位置都很好。對此專家表示，老房子優(yōu)劣勢都很明顯，比較適合在意交通和配套的人，但是從租金看回報率，“老房子”更具優(yōu)勢。
數(shù)據(jù)顯示，成交的上世紀七八十年代二手房主要集中在朝陽區(qū)勁松、國展、團結湖，石景山區(qū)的阜南地區(qū)。
這些房源的優(yōu)勢是一般多建設在區(qū)域的繁華中心地帶，具備完善的外部配套，購物、醫(yī)療、教育設施等一應俱全。在戶型上，具備更大的套內建筑面積，公攤少。
但劣勢也很明顯，首先是物業(yè)配套不完善。這些房源多為非封閉式小區(qū)，無專業(yè)物業(yè)管理，小區(qū)內部公共區(qū)域空間規(guī)劃不夠合理，公共活動區(qū)域較稀缺，多為低樓層樓房，沒有配備電梯，并且不具備充足的停車位。
戶型上，老式戶型不太符合現(xiàn)代人群居住習慣。臥室建筑面積大，無廳或廳小，并且由于框架結構固定，設計戶型裝修改造困難大。
樓齡老，但房價不一定價格低。數(shù)據(jù)顯示，勁松、國展、安貞等區(qū)域上世紀70/80年代二手房的成交價高于90/00年代二手房的價格，主要是由于上世紀70/80年代二手房具備更佳的地理位置。而阜南、大望路、金頂街上世紀70/80年代二手房價格則低于90/00年代二手房的價格。
在投資回報率方面，數(shù)據(jù)顯示，勁松、金頂街，阜南地區(qū)的上世紀70/80年代二手房租金高于90/00年代二手房。
從跨區(qū)域上相比，上市值同樣是290萬元左右的房源，勁松農光東里43平方米的開間，租金每月3700元左右。通州北苑萬達商圈50平方米的開間，月租金2800元。昌平沙河60平方米一室一廳，月租金2900元。
專家建議，對手中持有上世紀九十年代初房產且非自住的市民，不要急于拋售。九十年代初的房產，當初購置價格都低，租售比相當高，因此回報收益率也很高。
業(yè)內人士認為，樓齡老的房子更難批貸，貸款額限制更大、并且貸款年限更短。一般情況下，房屋的貸款年限是30年，老房子貸款年限=30年-房子房齡，一般貸款年限可浮動5-10年。某內容中心專家分析稱，貸款時，房齡是看評估公司的評估年限，評估年限首先看房本的建成年代，如果房本沒有體現(xiàn)，評估公司會根據(jù)之前的記載和周邊相似樓進行年代的評估。
銀行在考慮房屋的折舊及預估風險外，對于樓齡較老的小區(qū)會限制貸款總額和貸款年限，因此如果購買上世紀七八十年代二手房需要準備更充裕的首付款和更高的月供證明。
(責任編輯：固安房產安居樂業(yè)網(wǎng))
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