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樓市龍頭碧桂園迅速發(fā)展的原因在哪里
2017-03-02T11:34:10瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
樓市龍頭碧桂園迅速發(fā)展的原因在哪里。驚叫的目標
近期，碧桂園迅速增長的體量成為行業(yè)內(nèi)熱門話題之一。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2017年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 100》排行榜披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-2月，在TOP 10房企榜單上，碧桂園以872億元的銷售額領(lǐng)先排在第二位的萬科13億元。
碧桂園從2015年的1401億元到2016年的3088.4億元，實現(xiàn)了業(yè)績120%的增長。2017年碧桂園設(shè)定了一個可能讓外界尖叫的銷售目標，具體數(shù)額還未公布，但是據(jù)說碧桂園的內(nèi)部指標很可能是“翻番” 。
碧桂園方面在回復(fù)北京（樓盤）商報記者采訪時表示，本月下旬公司將發(fā)布年報，目前處于緘默期，按照規(guī)定，很多信息尚不方便透露。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，碧桂園之所以在2016年如此積極擴張，一是銷售高增長背后亟須補倉，二是擅長操作郊區(qū)大盤的碧桂園在三四線的投資布局模式效果比較顯著。
來自中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，在國內(nèi)典型40家上市企業(yè)中，碧桂園拿地規(guī)劃建筑面積達到3238.12萬平方米，排在首位。而碧桂園管理層也表示，2016年碧桂園3088億元銷售金額的含金量很高，無一項目虧損。
同時，為了管理未來更大的“帝國”，2016年碧桂園營銷首次推行了大區(qū)制，完成7個大區(qū)建設(shè)，原35個營銷區(qū)域分拆裂變，新增為56個。碧桂園總部負責做服務(wù)支撐和管控，大區(qū)精準幫扶區(qū)域平臺建設(shè)，合伙人機制帶來動力也持續(xù)發(fā)酵。包括碧桂園公司推行的SSGF體系也力求盡可能縮短項目的工期，從而加快項目周轉(zhuǎn)速度。
拿地相對論
如果說“一天拿一塊地”是碧桂園去年的拿地節(jié)奏，那么今年拿地節(jié)奏則必定是有過之而無不及。近日，碧桂園接連在中山（樓盤）、滁州（樓盤）、柳州（樓盤）等地取得土地。而年初至今，碧桂園在全國拿地已超40宗，耗資達到230億元，在房企拿地榜單上名列前茅。
善于郊區(qū)作戰(zhàn)的碧桂園多年來一直瞄準三四線城市，也由此曾避開了激烈的土地競爭。但三四線城市升值乏力也是不爭的事實，近年來，碧桂園調(diào)整策略，從2016年銷售和拿地情況來看，碧桂園從“以三四線城市為主，同時投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，調(diào)整為“以二線城市中心、一線城市周邊”為主。
在北京周邊，先后布局燕郊、薊州、霸州、武清、大廠等區(qū)域，環(huán)京項目近20個。在上海（樓盤）周邊，碧桂園也采取“農(nóng)村包圍城市”的路線，先后進入蘇州（樓盤）、太倉（樓盤）、啟東（樓盤）、昆山（樓盤）等地。
碧桂園在取得公司規(guī)模快速擴展的同時，問題卻依舊存在。從近日碧桂園新增土地來看，除了上海、深圳（樓盤）外，碧桂園拿地相當一部分仍來自二三四線城市。其中，不乏江門（樓盤）、柳州、中山、滁州等三四線城市。
業(yè)內(nèi)人士分析，“農(nóng)村包圍城市”的策略有利于速度，但三四線城市產(chǎn)品溢價空間有限，碧桂園利潤率較低與此關(guān)系緊密。有機構(gòu)預(yù)計，碧桂園2016-2018年的核心盈利率仍較低，為7.5%-8%，2016財年的核心利潤將同比下降4%。
從開發(fā)商拿地規(guī)模排名來看，2015年前四名分別為碧桂園、萬科、保利以及萬達，這四個房企總拿地規(guī)模占前100名房企拿地規(guī)模的33.56%，而碧桂園一家的拿地規(guī)模就占14.49%。去年底，碧桂園的土地成本預(yù)期已超過1000億元，使得公司的現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。
而且，隨著調(diào)控深化，今年一二線城市樓市升溫將受到抑制，而三四線城市的高庫存依舊承壓，在相當一段時間內(nèi)，一些三四線城市，甚至是二線城市都曾將眾多龍頭房企深度套牢，這些城市將是碧桂園未來的“糧倉”還是“陷阱”都似乎充滿變數(shù)。
海外戰(zhàn)略幾成勝算
此外，被碧桂園看做公司新利潤增長點的海外項目，在取得突破的同時也暗含危機。
碧桂園方面披露的信息顯示，馬來西亞的森林城市在2016年實現(xiàn)了180億元的銷售金額，凈利潤率高達20%。但隨著項目的推進，眾多負面新聞也不斷被披露，后續(xù)銷售節(jié)奏能否保持有待觀察，但項目投資成本巨大、天價營銷推廣費用都為外界所詬病。其中，華僑生聯(lián)考、海外資產(chǎn)配置、海外教育等概念炒作也讓外界評價不高。
同時，填海、淡水設(shè)施引進、網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施建設(shè)、跨海大橋工程等龐雜系統(tǒng)性建設(shè)和20年的超長開發(fā)周期都讓項目存在諸多變數(shù)，馬來西亞政策的不穩(wěn)定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰(zhàn)。
目前，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞、印尼落地7個項目，同時公司還將繼續(xù)拓展印度、英國、泰國、緬甸、老撾、俄羅斯、越南等市場。但海外項目究竟能給碧桂園帶來多少效益，短期來看仍然很有限。倘若海外戰(zhàn)略過于冒進，可能會拖累公司的整體局面。
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