個(gè)人以高價(jià)買房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款買房！談到供求，許多人都不屑一顧。人們有一個(gè)共同的說法，“現(xiàn)在這個(gè)國家有14億人，但是這個(gè)國家已經(jīng)有40億套公寓了，所以等著每個(gè)人都住一套吧”。我認(rèn)為這樣想很荒謬。首先，要計(jì)算全國套房的數(shù)量并不容易。即使這個(gè)國家有40億套房，它們也包括平房、破舊的建筑和住房年限太長的老房子。如果沒有明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，依靠“中國已經(jīng)有40億套公寓”的說法來判斷中國的住房市場供過于求顯然是自欺欺人的。

　　供求是一個(gè)大問題。尤其是在炎熱的城市，住房供需矛盾更加尖銳！據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京的住房供應(yīng)在過去30年里增加了10倍，但北京的住房需求卻增加了50倍！因此，房價(jià)高的最根本原因是供求之間的尖銳矛盾。我們可以看到一些萎縮的城市和資源枯竭的城市。由于人口外流，住房需求減少了。這些城市的住房供需矛盾非常輕微，所以房價(jià)沒有多大改善。因此，供求是根本！需求超過供給并增加，而供給超過需求并下降，這是同樣的原則。

　　如果房價(jià)下跌，個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)很大，尤其是那些以高價(jià)買房的人。只有當(dāng)房價(jià)下跌超過50%時(shí)，銀行風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)增加，只有當(dāng)房價(jià)下跌超過70%時(shí)，一些銀行才會(huì)破產(chǎn)。即使少數(shù)小銀行因?yàn)榇罅繅馁~而破產(chǎn)，也不會(huì)影響金融穩(wěn)定。畢竟，有存款保險(xiǎn)條例來補(bǔ)償存款人的存款。

　　對(duì)于個(gè)人買家來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自2016年后購買的房地產(chǎn)。這是因?yàn)閺?016年到2019年買房的人在買房時(shí)已經(jīng)處于非常高的價(jià)格，他們很可能面臨房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。許多家庭為了買房子把所有的積蓄都花光了。一些人還清空了父母的養(yǎng)老金。他們每個(gè)月不得不花費(fèi)家庭收入的一半以上來償還抵押貸款。此外，這樣悲慘的生活將持續(xù)幾十年。

　　如果這樣痛苦的一天能持續(xù)下去，那就足夠了。然而，問題是大多數(shù)公民現(xiàn)在都在私營企業(yè)工作，私營企業(yè)的壽命不長。甚至國內(nèi)主要的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在年初裁員。一旦雙方中的一方失業(yè)或收入減少，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。一個(gè)家庭月收入的一半可能不足以支付抵押貸款。

　　然而，如果此時(shí)房價(jià)再次大幅下跌，一些購房者可能會(huì)放棄他們的房子，并切斷他們的抵押貸款支付。畢竟，最初用100萬元買的房子現(xiàn)在可以用60萬元買，但是銀行貸款是70萬元，這看起來很劃算。但是，如果購房者放棄了房子，終止了按揭，就意味著首付款30萬元和每月按揭都沒有了。如果銀行只獲得50萬元拍賣房屋，銀行仍有權(quán)繼續(xù)收回差額20萬元。

　　對(duì)于負(fù)資產(chǎn)家庭來說，他們將在未來很長一段時(shí)間里忙于償還債務(wù)。顯然，個(gè)人以高價(jià)買房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行。有些人可能會(huì)問，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，銀行是否沒有很大風(fēng)險(xiǎn)？銀行也將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，但如果房價(jià)下跌緩慢，只要短期內(nèi)不會(huì)大幅下跌，銀行在抵押貸款方面的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)太大。目前，銀行已經(jīng)為抵押貸款業(yè)務(wù)設(shè)立了三層保險(xiǎn)。

　　在一樓，當(dāng)購房者申請貸款時(shí)，銀行要求支付首付款的30%。即使房價(jià)下跌了30%，也有少數(shù)購房者選擇放棄房子并取消抵押貸款，銀行可以將房子拍賣，最終損失不會(huì)太大。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)國內(nèi)住房貸款都是等額本息還款，這意味著在買房后的前幾年歸還的大部分貸款都是利息。

　　以20年期貸款為例。每年購房者償還銀行大約8%的錢。如果償還時(shí)間超過3年，即使房價(jià)下跌50%也沒關(guān)系，因?yàn)榭鄢赘犊詈鸵呀?jīng)償還的款項(xiàng)后，銀行基本上不會(huì)因?yàn)榕馁u放棄房屋、放棄供應(yīng)的人的房子而損失任何錢。