截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比達(dá)1:2，今年平均單套住宅成交均價(jià)高達(dá)510萬(wàn)元，相比去年同期上漲幅度達(dá)到了34%，創(chuàng)下歷史新高。

　　新房全面高端化

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，累計(jì)簽約商品房住宅22095套，而供應(yīng)量只有11062套，供需比高達(dá)1:2。2016年平均單套住宅成交均價(jià)高達(dá)510萬(wàn)元，相比2015年上漲幅度達(dá)到了34%。

　　整體來(lái)看，北京住宅已經(jīng)進(jìn)入了高端年，市場(chǎng)成交均價(jià)也明顯上漲，2016年至今成交均價(jià)達(dá)34519元/平方米，這也是北京首次成交均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米的年度。

　　土地稀缺是源頭

　　可以說(shuō)，北京商品房住宅土地供應(yīng)稀缺，是商品房高端化的源頭。

　　折算成為商品房住宅只有約4.5萬(wàn)套左右，“這只夠北京歷史成交最差的一年消化”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這些土地大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得足夠的市場(chǎng)溢價(jià)和利潤(rùn)率。

　　庫(kù)存持續(xù)下降

　　持續(xù)下降的庫(kù)存，是住宅市場(chǎng)全面高端化不得不提的一個(gè)重要指標(biāo)。

　　“一線城市在今年1-3月庫(kù)存保持環(huán)比和同比雙雙下滑的態(tài)勢(shì)，4月環(huán)比出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，這和成交萎縮、推盤節(jié)奏加快有關(guān)系”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，而到了5月，繼續(xù)出現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑。從總體上看，一線城市后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度依然是比較大的。

　　6月中上旬，北京二手房住宅成交量明顯下調(diào)，截至日前成交僅6134套，環(huán)比跌幅高達(dá)56.8%，不僅僅是成交量下調(diào)，目前看，二手房的溢價(jià)空間在明顯增加。單套平均成交建筑面積也刷新了最近一年最低，平均單套成交建筑面積為90.2平米，相比之前幾個(gè)月均有下調(diào)。整體看，房地產(chǎn)本輪小周期已經(jīng)進(jìn)行到末端。未來(lái)的地王入市壓力山大。從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的小周期看，增速上行階段結(jié)束在即，若無(wú)再度降準(zhǔn)，則已經(jīng)結(jié)束。預(yù)判下半年到2017年進(jìn)入調(diào)整期。