固安限購房價狂降，固安的房子還值得買嗎？時間過得好快，轉眼又快到了一年3.17。本輪的樓市調控的周期正是起于去年的“3.17”，同時，北京的“3.17”也正是全國房地產周期的一個“新”起點，3.17之后，全國一二線及熱點城市房價全面降溫，環(huán)京市場出現(xiàn)了“斷崖式下跌”。

　　北京3.17之后之所以被稱為“新”，是因為它完全區(qū)別于2016年的“9.30”，“9.30”也是全國范圍內的調控，但并沒有起到相應的效果，房價照例漲，“3.17”顯示了政府調控房價的決心，調控之強，完全出乎業(yè)內外的預期，房價方面也明顯出現(xiàn)了大幅度的下行。根據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，固安去年3月份二手房均價170000，2018年3月份二手房均價14922，直降了2000多。

　　一周年之際，我們來祭奠一下一年前的“3.17”。

　　調控這一年：北京新盤成交跌48.7%

　　還是先來看看北京樓市的反饋吧，這一年以來，北京樓市的大體情況是怎樣的。據(jù)中原地產張大偉提供的數(shù)據(jù)，“北京新建商品房住宅類合計調控后一年簽約23388套，同比下調幅度達到了48.7%”，刷新了歷史最低記錄。

　　其中，跌幅最大的是商住類物業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，“調控一年來，實際簽約只有5895套”，而且這基本都集中在2017年3.17與3.26之間，3.26商辦調控新政后，市場簽約只有3000套左右，調控的這一年，商住類物業(yè)同比跌幅91%。

　　二手成交跌52.6%

　　二手房方面，2016年調控前一年二手房簽約254916套，調控來一年簽約只有120821套，二手房成交下調了52.6%。

　　另外，從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6萬套，相比2016年的27萬套暴跌50%，這一成交量也是2015年來這一輪最低值，如果看4月開始的調控影響，成交量已經(jīng)低于2014年。

　　房價方面調整的也非常明顯，北京二手房房價從4月開始到現(xiàn)在10個月累計跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價格接近20%。

　　調控這一年：環(huán)京“斷崖式下跌”

　　環(huán)京方面的情況更加不同樂觀，房價在下半年隨著“6.2政策”的執(zhí)行隨即出現(xiàn)了“斷崖式下跌”。目前環(huán)京并無非常權威的數(shù)據(jù)支撐，我們從直覺上也能感受到市場的變化。

　　總體來看，環(huán)京在調控的這一年里，成交量起碼跌去了70%，房價下跌幅度總體在30%到50%之間，近期以環(huán)京最大開發(fā)商為代表推出的“全款促銷”，隨即也掀起了一場“新盤降價風暴”，新盤的價格也在明顯跌，跌幅甚至達到50%，范圍很廣，涉及樓盤很多。一向堅挺的環(huán)京新盤也在跌價，這對環(huán)京后市非常不利，也引起了我們的擔憂。

　　環(huán)京的調控：“南北兩個因素”

　　讓我們回到調控政策的執(zhí)行路徑上去，來看這一年的調控政策是如何布局的。環(huán)京的“風向標”在于北京，北京的3.17直接催生了廊坊的3.21、6.2，并且，“6.2政策”是環(huán)京房價“斷崖式下跌”的始作俑者，因為它抓住了關鍵，打在了“七寸”上，為什么“3.21”之后還要跟進“6.2”，我認為，這里面摻雜了**因素，因為千年大計，周邊區(qū)域房市有必要管控起來，為了這個千年大計，再嚴的管控也不為過。

　　環(huán)京市場的政策，簡而言之，就受到了“南北兩個因素”的影響，北京的3.17代表全國的調控政策風向，**的管控代表著最高層、中央的決心。環(huán)京夾在當中，自然會受到很多限制。

　　“三限”到“四限”

　　北京的調控路徑有兩個階段，這兩個階段也可以說是全國調控浪潮的兩個階段，哪兩個階段呢？一個是以“3.17”為標志的全國短效調控潮，具體的手段就是“四限”，即限購、限貸、限價、限售，“限商”的政策僅是局部，并不具備太多的代表性，所以說，現(xiàn)在仍是“四限時代”，并非“五限時代”，另外，注意“限售”，這是這輪調控的主要特征，這條政策在之前歷次的調控周期里都沒有出現(xiàn)過，過去一直是“老三套”，也可以稱“三限時代”，這次出來了一個“限售”。

　　為什么會出現(xiàn)“限售”的條款呢？還得從“限售”本身去找原因，它有一個特點，即屬于“短效調控”，也屬于“長效調控”，介于兩種調控之間的一種臨時性選擇。2016年底的中央經(jīng)濟工作會議上，最高層提出“長效機制”，長效機制怎么弄，從這個“限售”里面也可以窺見端倪。

　　調控的階段及路徑

　　再一個階段是去年下半年7月份以后8月中下旬的長效調控浪潮，標志性事件是廣州方面的“租購同權”，7月底政治局會議商討，8月中下廣州率先響應，此后，如北京的“同有產權”、濟南無錫等地的“租房落戶”、再如12城的租賃房試點以及農村集體用地租賃房入市等接踵而來。

　　這一階段的特點就是“長效機制、長效調控的嘗試”，主要的手段之一就是租賃房，由于長效機制，未來幾年，我國的房地產市場的重心恐怕都會在租賃房上轉圈子。至十九大期間，這個大基調被定下型來，并在今年的全國兩會上，也不離這個基調。這是從去年的3.17到今天，調控政策的一個路徑，大體分為兩階段，并延續(xù)至今。

　　環(huán)京后市行情

　　從這個思路出發(fā)，我們來看環(huán)京的后市行情，就可以多了一種思考。

　　短周期來看，房價趨穩(wěn)的這個基調不會變，房價趨穩(wěn)的必要條件是政策的穩(wěn)定與持續(xù)，這點，從現(xiàn)在的兩會上也可以看出。

　　長周期來看，長效機制并非想打死房地產市場，而是讓它更趨于合理、健康，別漲得太嚇人，這一點，用在全國一二線及熱點城市上都是成立的，環(huán)京也是如此，環(huán)京長周期是看漲的，且可能也是優(yōu)于全國的。