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2018年深度解析京津冀價(jià)值洼地解析
2018-09-26T16:01:26瀏覽: 次 來(lái)源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
近日，58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年8月國(guó)民安居指數(shù)》。數(shù)據(jù)顯示，新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅逐漸放緩，一線城市受政策調(diào)控正在“降溫”，但房?jī)r(jià)仍居高位。
從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)67城房?jī)r(jià)情況來(lái)看，8月36城新房房?jī)r(jià)上漲，均價(jià)為16082元/㎡，環(huán)比增幅0.28%。8月二手房掛牌價(jià)均價(jià)15202元/㎡，環(huán)比增幅3.39%。
雖有一些城市跌了，但距離一些人期待的“大幅下跌”還有很大一段差距。
難道房?jī)r(jià)不跌到底，我們就不能買房了嗎？顯然不是。況且啥時(shí)是底，除了房子自己，恐怕誰(shuí)也不知道。
鑒于此，小商給大家總結(jié)了一份京津冀地區(qū)的價(jià)值洼地詳實(shí)指南。有意在此上車的同學(xué)，不妨仔細(xì)讀一下。
1
選擇價(jià)值洼地必須首先要選對(duì)城市和地段。
現(xiàn)在在京津冀區(qū)域，北京和天津是領(lǐng)頭羊，未來(lái)是****。選擇思路也很簡(jiǎn)單：第一，選擇環(huán)城區(qū)域附近，第二，選擇未來(lái)京津冀城市群中的樞紐地區(qū)。
此外，必須考慮以下問(wèn)題：
未來(lái)該區(qū)域能實(shí)際承接多少的產(chǎn)業(yè)和人口，即經(jīng)濟(jì)水平如何；
科教文衛(wèi)的配套措施；
區(qū)域交通尤其是公共交通，城鐵，地鐵到中心城市的時(shí)間；
最后，未來(lái)家人的工作生活發(fā)展方向和當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)本身。
以京津?yàn)槔?，通州副中心、北京新機(jī)場(chǎng)，同時(shí)伴隨北京CBD的東擴(kuò)，“大七環(huán)”、“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”等多條利好政策的陸續(xù)釋放，可明確地看出，未來(lái)幾年北京的發(fā)展方向是東南飛。
根據(jù)京津冀未來(lái)五年用地規(guī)劃，環(huán)京樓市的價(jià)格快速上漲，以廊坊燕郊、涿州、大廠、香河、固安為代表的距北京市中心50公里的區(qū)域都被看好。
先看燕郊。位置優(yōu)越，到北京最近，這使很多在京工作的，且無(wú)力在北京購(gòu)房的年輕人將置業(yè)目光轉(zhuǎn)移至燕郊，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?。同比固安、涿州、大廠、香河等地相比，燕郊居住條件較為成熟。燕郊區(qū)內(nèi)目前擁有9所大學(xué)，有三級(jí)甲等醫(yī)院2所，二甲醫(yī)院3所，還有樂(lè)天瑪特、天客隆、沃爾瑪、蘇寧電器等，基本能滿足人們民生需求。
但燕郊不過(guò)是一個(gè)小鎮(zhèn)，它的發(fā)展空間畢竟有限。和100萬(wàn)人口相比，它的基礎(chǔ)設(shè)置略顯不足。燕郊也沒(méi)有多少大型產(chǎn)業(yè)，更多人是把它當(dāng)成一座睡城。
涿州也是類似情況。
再說(shuō)北三縣。雖然有一定的地理優(yōu)勢(shì)，但其實(shí)有點(diǎn)雞肋，難以縱深發(fā)展。配套設(shè)施也遠(yuǎn)不如燕郊，總體發(fā)展相對(duì)滯后。
再看固安，自不必說(shuō)的就是“第二機(jī)場(chǎng)”?，F(xiàn)在大多固安樓盤(pán)打的牌，不是第二機(jī)場(chǎng)就是置業(yè)大北京。第二機(jī)場(chǎng)建立起來(lái)確實(shí)會(huì)給固安帶來(lái)蓬勃的生機(jī)，包括就業(yè)、配套、交通問(wèn)題都會(huì)得到相應(yīng)解決。而且固安毗鄰亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，本身也有很多大型企業(yè)?；A(chǔ)設(shè)置完善，也有一些大專院校。對(duì)于工作在南城的北漂們來(lái)說(shuō)，固安算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
2
2017 年4月，****概念出臺(tái)，目的是疏解北京非首都功能，促使京津冀一體化，打造華北城市群，促使中部崛起。
京津冀一體化戰(zhàn)略意在重構(gòu)京津冀城市架構(gòu)，大北京的發(fā)展堅(jiān)持邏輯大三軸帶式發(fā)展：京保石軸、京津軸及京秦唐軸。而我認(rèn)為，小三軸的概念也應(yīng)該引起重視，既北京-天津-**的三軸。
從區(qū)域發(fā)展看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，環(huán)京津地區(qū)不同于環(huán)滬，環(huán)深等地區(qū)，滬深周圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而環(huán)京津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)則差距較大，基礎(chǔ)設(shè)施落后，尤其是電力系統(tǒng)和交通建設(shè)。
從環(huán)京地理環(huán)境看，其地處燕山和太行山腳下，北部沙化嚴(yán)重，津南靠海，環(huán)京津區(qū)位未來(lái)發(fā)展不太可能向京保線以西，北京以北，天津以東。
從環(huán)**來(lái)看，西北多山區(qū)，且無(wú)城市基礎(chǔ)，所以只能往東北，因此這個(gè)區(qū)域是京津冀核心區(qū)域，容易造就城市群。
所以基本可以看出，未來(lái)京津冀的財(cái)富鑰匙在于北京東南，**東北。
3
5月28日下午，外交部和河北省共同推出了一場(chǎng)****全球推介活動(dòng)，在主題為“新時(shí)代的中國(guó)：**探索人類發(fā)展的未來(lái)之城”的宣傳片中，有一個(gè)地方連續(xù)出現(xiàn)了3次，那就是高碑店市下轄的白溝鎮(zhèn)。
白溝地處京、津、保三角腹地，高碑店、雄縣、容城、定興四縣交界，北距北京102公里，東至天津108公里，距****大概40公里。
位于**北大門(mén)的白溝，對(duì)于**發(fā)展的重要性已經(jīng)受到越來(lái)越多的認(rèn)可。有分析認(rèn)為，無(wú)論是從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新城鎮(zhèn)規(guī)劃，還是從時(shí)代機(jī)遇各方面來(lái)看，白溝都具備了天時(shí)地利人和，未來(lái)發(fā)展有無(wú)限可能。
市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)資源和配套資源的快速集聚，使其能夠接納更多環(huán)京人群；作為北京產(chǎn)業(yè)疏解的重要承載地，其未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有很大潛力可挖。
舉個(gè)例子，早在2014年5月，北京大紅門(mén)服裝城就開(kāi)啟了遷往白溝序幕。之后，來(lái)自北京動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)、大紅門(mén)市場(chǎng)的商家也紛涌至白溝。
結(jié)合房?jī)r(jià)來(lái)看，****設(shè)立之初，雄容安三縣對(duì)房產(chǎn)實(shí)施管控，白溝的樓市卻被空前帶動(dòng)起來(lái)，房產(chǎn)銷售異常火爆，一度由七八千飆升至限購(gòu)前的1.6萬(wàn)，翻了一倍。限購(gòu)之后，目前雖然有所回落，但由于區(qū)域人口多，剛需一直存在，大幅下降的可能性不大，未來(lái)也極具發(fā)展空間。
4
綜合上述，我認(rèn)為在京津冀的價(jià)值洼地買房有兩個(gè)投資思路：
如果想投資風(fēng)險(xiǎn)小、流動(dòng)性好的地區(qū)，可以關(guān)注廊坊固安。這些地方有不少北漂剛需，流動(dòng)性不是問(wèn)題。不過(guò)固安現(xiàn)在買房限購(gòu)，首付門(mén)檻是50%。
如果追求彈性大、受益高，投資曲線比較長(zhǎng)，5年內(nèi)不急著買賣的，可以考慮白溝、固安和霸州。從區(qū)位看，白溝屬于**的北大門(mén)。固安地理位置優(yōu)越，距北京天安門(mén)50公里，到北京首都機(jī)場(chǎng)只要120分鐘，距北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里，到天津新港只有1小時(shí)左右。固安是京津冀實(shí)施“一線兩廂”戰(zhàn)略的“一線”前沿地帶，也是廊坊城市建設(shè)“大三點(diǎn)”組團(tuán)的重要支點(diǎn)。距離**的位置相當(dāng)于北京的四環(huán)。
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