在經(jīng)歷上半年一路攀高之后，北京樓市在過(guò)去幾周上演過(guò)山車(chē)行情。來(lái)自機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)顯示，從最近四周市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“過(guò)山車(chē)式”的冷熱強(qiáng)烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。

　　成交冷熱強(qiáng)烈交替

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2077套，成交建筑面積20.18萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別減少52%、44%。與此同時(shí)，上周商品住宅成交均價(jià)35585元/平方米，環(huán)比上漲7%。

　　從最近四周市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“過(guò)山車(chē)式”的冷熱強(qiáng)烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月第 二周則均回落至2000余套。而在這其中，商住占比趨勢(shì)變化也與整體成交走勢(shì)一致，6月第三周與7月首周均在70%以上，而6月第四周與7月第二周則均跌 落至50%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從上述兩個(gè)變化趨勢(shì)也可以看出，目前商住成交量的變動(dòng)仍然主導(dǎo)著整體成交量的走勢(shì)。不過(guò)受到商住調(diào)控預(yù)期的影 響，6月中下旬商住項(xiàng)目大量入市并集中成交，使得這類產(chǎn)品需求幾近被“透支”，因此進(jìn)入7月之后商住項(xiàng)目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個(gè)商住類項(xiàng)目入市。 其中旭輝26街區(qū)上周實(shí)現(xiàn)成交604套，也成為最后一批集中大量成交的商住，僅一個(gè)項(xiàng)目成交即占據(jù)了全部市場(chǎng)成交的近三成，不過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的集中爆發(fā)未能挽 救整體成交下滑的趨勢(shì)，從上周成交排行來(lái)看，除排行首位的旭輝26街區(qū)之外，排行第二到第八的項(xiàng)目成交均僅為兩位數(shù)。

　　供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)“三高”

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目入市，相比之前一周增加兩個(gè)，其中包括首開(kāi)華潤(rùn)城、天潤(rùn)香墅灣1號(hào)、億城燕西華府等6個(gè)普宅項(xiàng)目，以及首開(kāi)·中晟廣場(chǎng)一個(gè)商住項(xiàng)目。7個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1106套，環(huán)比減少21%，預(yù)售許可建筑面積 11.91萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，進(jìn)入7月之后，商住入市量銳減，截至10日僅3個(gè)商住盤(pán)入市，取而代之的是普宅項(xiàng)目不斷加緊入市，而在上半年業(yè)績(jī)戰(zhàn)完美收官之后，下半年普宅也逐漸進(jìn)入提價(jià)拉升利潤(rùn)的階段。

　　從項(xiàng)目入市表現(xiàn)來(lái)看，上周供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)“三高”，其中首開(kāi)華潤(rùn)城以7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)入市，當(dāng)日售罄認(rèn)購(gòu)額高達(dá)30億元，創(chuàng)造了今年來(lái)的開(kāi)盤(pán) 單日認(rèn)購(gòu)新高；另外平谷區(qū)的天潤(rùn)香墅灣1號(hào)此次開(kāi)盤(pán)均價(jià)高達(dá)24000元/平方米，在平谷住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格多處于15000-20000元/平方米的背景之 下，這一價(jià)格也創(chuàng)造了區(qū)域新高；最后億城燕西華府入市價(jià)格46000元/平方米，相比去年入市價(jià)格上漲幅度高達(dá)53%，創(chuàng)造了今年入市項(xiàng)目的最高漲幅。

　　任啟鑫分析，受到土地成本上行的拉動(dòng)，住宅市場(chǎng)價(jià)格一路走高，并且從目前政策形勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)并不具備下行動(dòng)力。首先，雖然今年高層制定了“分城 調(diào)控”的主導(dǎo)方針，要求一線城市繼續(xù)加緊調(diào)控，但是北京截至目前僅在部分出讓土地地塊中再度執(zhí)行“90/70”政策，而這也并不能抵消由于供應(yīng)不足所帶來(lái) 的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力發(fā)展租房市場(chǎng)已經(jīng)成為解決住房問(wèn)題的一大重點(diǎn)方向，而近期火熱的商住調(diào)控傳言據(jù)傳即是為此鋪 路，因此對(duì)于普宅市場(chǎng)繼續(xù)收緊調(diào)控的可能性較小。受到政策預(yù)期的影響，雖然入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，但需求量仍較為強(qiáng)勁，因此也出現(xiàn)了7萬(wàn)元豪宅“日光”的 現(xiàn)象。