2016年最后一個月，正是“930”樓市新政調(diào)控滿兩個月之期。在全國城市先后發(fā)布50條調(diào)控措施，重挫樓市高溫的大環(huán)境下，北京新房、二手房供需雙方預(yù)期紛紛下降。專家預(yù)計，短期內(nèi)北京樓市溫度難以復(fù)蘇，且趨冷走勢或延續(xù)至來年一季度。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交8508套，環(huán)比上月下降41%，成交均價為35449元/平方米，環(huán)比下滑3%。截至11月27日，北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交5531套，其中純商住宅產(chǎn)品成交2477套，按照這一成交趨勢，預(yù)計11月全月成交量也將創(chuàng)造2016年春節(jié)之后近9個月的新低。

　　新房持續(xù)回落，二手房市場預(yù)期也出現(xiàn)明顯下降，偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，北京市二手住宅共網(wǎng)簽9674套，環(huán)比10月下半月下降28.7%。

　　一番大起大落之后，樓市步入全年倒計時，僅剩的31天里市場預(yù)期是否會出現(xiàn)轉(zhuǎn)變？北京房價是否已進入低谷期？從供應(yīng)量來看，樓市還存在哪些變數(shù)？

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，這一輪樓市調(diào)控對于過熱的房地產(chǎn)市場起到了立竿見影的效果，成交量出現(xiàn)明顯降溫。但是，由于多數(shù)房企早已完成全年任務(wù)，業(yè)績壓力不大等原因，短期來看，成交變化更多顯現(xiàn)出的是需求端的預(yù)期出現(xiàn)下降，包括觀望情緒出現(xiàn)，以及二手房預(yù)期降低等都是近期市場比較明顯的走勢。

　　值得注意的是，僅從成交價格來看，無論新房、二手房市場均未出現(xiàn)大幅滑落。業(yè)內(nèi)分析認為，如年內(nèi)無其他調(diào)控措施出臺，最后一個月北京房價仍不會出現(xiàn)大的波動。

　　而從供應(yīng)面來看，無論是土地市場供應(yīng)或新房預(yù)售供應(yīng)均創(chuàng)下近年來低峰值。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京住宅市場僅有9個項目取得預(yù)售許可，新增預(yù)售2965套，環(huán)比減少64%； 11月，北京純商品住宅預(yù)售量也僅有789套，這一數(shù)量或?qū)?chuàng)造自2012年2月以來的近58個月新低；12月，北京住宅市場僅有9個項目預(yù)計入市，包括臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個純新盤，以及五和萬科長陽天地、北京城建上河灣等在內(nèi)的5個老項目后期。

　　據(jù)北京市規(guī)劃委公布的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年內(nèi)，北京市將會完成13宗地塊的出讓交易，共計出讓含住宅用地的用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米，預(yù)計獲得相關(guān)土地出讓金455.655億元。根據(jù)數(shù)據(jù)來看，包括規(guī)劃建筑面積、用地建筑面積，均是近五年來的最低值。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“房企推盤節(jié)奏減緩，多半是被動的表現(xiàn)，對很多房企來說，樓市新政后市場預(yù)期發(fā)生改變，首付比例的提高造成目標(biāo)客戶大量流失，在蓄客不足的情況下，一些項目不得不被動推遲入市時間。”

　　從供需雙方的數(shù)據(jù)走勢來看，北京樓市年末沖刺動力顯弱，業(yè)內(nèi)普遍認為這一趨勢至少會延續(xù)到明年一季度。

　　郭毅分析說，結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來看，新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場的樓市供應(yīng)中，中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外，加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項目的產(chǎn)品有所重疊。因此，在明年的樓市供應(yīng)中，剛需與小戶型產(chǎn)品將再次成為樓市供應(yīng)主力，彼此間的競爭壓力也將加大，一些剛需盤集中的區(qū)域甚至可能會再次出現(xiàn)價格戰(zhàn)。