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12月份京城有9個新盤入市房價將止?jié)q回落
2016-12-03T08:59:22瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
930樓市新政已經(jīng)成了分水嶺，在新政出臺前，北京每個月的新盤供應(yīng)都能維持在30個左右，但新政后，開發(fā)商的開盤意愿大幅消退，新盤數(shù)量尤其是住宅產(chǎn)品的數(shù)量銳減，連續(xù)三個月新盤供應(yīng)僅維持在個位數(shù)。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場僅有9個項目預(yù)計入市，其中包括臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個純新盤，以及五和萬科長陽天地、北京城建·上河灣等在內(nèi)的5個老項目后期。
與930樓市調(diào)控前，30余個新盤的數(shù)量相比，12月入市狀況可謂是慘淡，不僅數(shù)量上大幅減少，各區(qū)域入市項目的比例也發(fā)生很大變化。北京樓市的供應(yīng)大戶朝陽區(qū)，在12月份無一新盤，而通州和密云則各有三個項目，是12月新盤占比最多的區(qū)域。
與此同時，在10月底，北京青年報也曾咨詢過一輪樓盤，結(jié)果顯示只有13個項目表示會在11月入市，但實際上，縮水更加嚴(yán)重，截止到11月24日，僅有3個純商品住宅項目取得預(yù)售許可。
其實，入市項目的減少，早在10月份就有所體現(xiàn)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：10月份僅有4個項目取得預(yù)售證，因此，12月份雖然報有9個可能入市的新盤，但實際會有多少，并不樂觀，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這一趨勢將至少延續(xù)到明年一季度。
“房企推盤節(jié)奏減緩，多半是被動的表現(xiàn)，對很多房企來說，樓市新政后市場預(yù)期發(fā)生改變，首付比例的提高造成目標(biāo)客戶大量流失，在蓄客不足的情況下，一些項目不得不被動推遲入市時間。”某機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)認(rèn)為。
此外，還表示：“除了被動推遲開盤外，在主管部門對項目預(yù)售和現(xiàn)售價格的管制下，開發(fā)商無法以此前預(yù)計的價格取證入市，因此主動延后上市進(jìn)程，將希望寄托在未來價格管制松動的可能性上。”
對于房企的這種為了維持較高價格，主動延期開盤的做法，有業(yè)內(nèi)人士表示，從實際情況看，此類房企實際上還是需要把控政策風(fēng)險，尤其是如果報價過高，那么未來也無法銷售。
根據(jù)某機(jī)構(gòu)提供的12月份入市項目信息表可以看出，無論是純新盤臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府、通用博園、都麗華府這4個純新盤，還是北京城建·上河灣等在內(nèi)的5個老項目后期，全部都是郊區(qū)項目。這9個新盤全部位于五環(huán)外，六環(huán)以外的更是超過半數(shù)。據(jù)了解，目前北京商品住宅存量超過8成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比將近4成。
而在戶型上，這些新盤項目全部是以中小戶型為主，例如臺湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項目中90平方米以內(nèi)中小戶型占比也較大。
很顯然市場供應(yīng)主力，從上半年的主打改善盤，大戶型變成了如今的剛需盤、小戶型。造成這種風(fēng)格轉(zhuǎn)換的主要原因就是北京樓市新政中關(guān)于二套房貸的界定，大量的改善型樓盤由于價格的飛漲，已經(jīng)被列入非普通住宅行列，對很多潛在購房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區(qū)剛需盤則往往沒有這樣的顧慮，小戶型低總價，仍會被列為普通住宅，首付壓力就會小很多，即便在觀望氛圍濃厚的市場下，也能脫穎而出。
不過，某機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)也提醒，在持續(xù)性收緊調(diào)控的背景之下，隨著置業(yè)需求的整體減弱，庫存壓力將會持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅，也將面臨著一定的市場風(fēng)險。
在北京調(diào)控新政中，明確提出要加大土地市場供應(yīng)。結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來看，新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場的樓市供應(yīng)中，中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外，加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項目的產(chǎn)品有所重疊。
正因為如此，新盤項目在價格制定上仍舊十分謹(jǐn)慎，在12月預(yù)計入市的9個新盤項目中，沒有一個給出了預(yù)計報價，所有項目均表示價格待定?？梢灶A(yù)見，在明年的樓市供應(yīng)中，剛需與小戶型產(chǎn)品將再次成為樓市供應(yīng)主力，彼此間的競爭壓力也將加大，一些剛需盤集中的區(qū)域甚至可能會再次出現(xiàn)價格戰(zhàn)。
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