今年這一波持續(xù)三個(gè)多月的樓市調(diào)控該如何看待？調(diào)控是否還會(huì)陷入“空調(diào)”的歷史輪回？明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)怎樣？昨天，國(guó)內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)來(lái)寧出席“南京新中產(chǎn)”年度生活方式社群大會(huì)暨交匯點(diǎn)房產(chǎn)頻道上線儀式，表示對(duì)于中央部署的本輪樓市調(diào)控千萬(wàn)不要誤判，除了精準(zhǔn)打擊投資行為之外，重新梳理和設(shè)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)的基本制度將成為“重中之重”。

　　揚(yáng)子晚報(bào)記者 馬祚波

　　實(shí)習(xí)生 劉佳煜

　　明年樓市政策或?qū)⒗^續(xù)收緊

　　“這一輪調(diào)控跟過去完全不一樣，千萬(wàn)不要誤判，無(wú)論是市場(chǎng)基本面、房?jī)r(jià)基本面，還是未來(lái)的需求，都發(fā)生了較大變化。”馬光遠(yuǎn)昨天開門見山，直接就今年自9月份開始的嚴(yán)厲調(diào)控進(jìn)行了分析，他認(rèn)為，這次調(diào)控針對(duì)的對(duì)象很簡(jiǎn)單，那就是精準(zhǔn)打擊投資，中央對(duì)于抑制房產(chǎn)投資投機(jī)的決心很大，包括南京在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市重啟了限購(gòu)政策，限貸同樣層層加碼，到了明年，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為稅收政策也可能跟上，“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是把去年放開的稅收再次收起來(lái)。”

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2016年已經(jīng)買過房子的人不用再折騰了，沒買到房子也不必著急，因?yàn)槭袌?chǎng)一定會(huì)降溫。先是銷量的下滑，自然也就帶來(lái)價(jià)格上的調(diào)整。對(duì)于為何會(huì)選擇在今年下半年調(diào)控？馬光遠(yuǎn)直言“為了救房地產(chǎn)”，他認(rèn)為如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再像2016年這樣瘋狂下去，可能對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成較大影響，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者加杠桿的行為已經(jīng)凸顯出金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，再不調(diào)整恐將面臨失控。

　　房地產(chǎn)基本制度將推陳出新

　　馬光遠(yuǎn)說(shuō)，很多人對(duì)“9.30”以來(lái)的調(diào)控政策存在誤讀，他們把當(dāng)下的調(diào)控和以前調(diào)控等量齊觀，認(rèn)為不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有任何作用，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)不可遏制地上漲，這是極為危險(xiǎn)的解讀。

　　“這一輪限購(gòu)限貸是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入前所未有癲狂的情況下，管理層不得不祭出的無(wú)奈一招。”馬光遠(yuǎn)稱，中央擔(dān)心如果現(xiàn)在不出手主動(dòng)為市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)的非理性之火一旦蔓延，可能引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是誰(shuí)也不愿意看到的。然而，僅僅依靠調(diào)控，顯然無(wú)法治理中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌的周期規(guī)律，重新梳理出一套符合市場(chǎng)的根本性制度迫在眉睫。

　　馬光遠(yuǎn)指出，當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)政策，絕非短期地幫助開發(fā)商去庫(kù)存，而是在中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)折點(diǎn)的情況下，重新設(shè)計(jì)和梳理房地產(chǎn)的基本制度。為房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，構(gòu)建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內(nèi)的一系列基本制度能夠擺脫為地方創(chuàng)收或者主要作為穩(wěn)增長(zhǎng)的工具，而不是為去庫(kù)存而去庫(kù)存。他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，解決不了當(dāng)下房?jī)r(jià)快速上漲的問題，構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的制度體系才是解決問題的關(guān)鍵。

　　明年樓市的3個(gè)“20%”

　　對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，馬光遠(yuǎn)指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最不確定的時(shí)間應(yīng)該就是2017年，樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)將會(huì)到來(lái)，這跟房地產(chǎn)市場(chǎng)20年的周期率是吻合的。得出這樣的判斷，馬光遠(yuǎn)提出了四大歷史性的不同：一是供需基本平衡，中國(guó)其實(shí)已經(jīng)不缺房子，個(gè)別城市的“缺”是人為造成的，通過制度可以解決；二是價(jià)格已經(jīng)很高，很多城市的房?jī)r(jià)被高估，存在回調(diào)的可能；三，未來(lái)的住房需求沒有想象那么大，2017年時(shí)二線城市會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過剩；四，最關(guān)鍵的是人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　基于此判斷，馬光遠(yuǎn)對(duì)于明年樓市提出了3個(gè)“20%”，即只有20%的開發(fā)商能活下來(lái)，只有20%的城市住房具有投資價(jià)值，只有20%的樓盤值得購(gòu)買。從具體城市上看，他認(rèn)為在國(guó)內(nèi)一線城市中，深圳房?jī)r(jià)調(diào)整的可能性最大，北京和上?；酒椒€(wěn)，廣州的房?jī)r(jià)偏低，依然值得購(gòu)買。馬光遠(yuǎn)甚至將南京列入了樓市的第一梯隊(duì)當(dāng)中，還認(rèn)為合肥的發(fā)展?jié)摿^大。對(duì)于手上房產(chǎn)較多的人群，他還建議盡快拋房，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新配置。