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劉德科：美國經(jīng)濟學(xué)教授眼中的中國樓市
2018-05-05T18:43:34瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
下午在翻一本書，是一位美國經(jīng)濟學(xué)教授和一位清華大學(xué)教授一起寫的。其中有關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的，他又是從哪些方面來闡述他眼中的中國樓市呢。
中國城市家庭有房比例
高過美國
中國國家統(tǒng)計局每年都會進行城鎮(zhèn)住戶調(diào)查。2007 年城鎮(zhèn)住戶大樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國城市住宅單元的平均建筑面積是 84.5 平方米。
左右的中國城市家庭擁有自己的房子，這一比例高于美國城市（大約 67%）。在北京，住房購房者的平均年齡是 32 歲。
在家庭收入最高的前 10% 的人群中，有 87% 的家庭購買了住房；在收入最低的 10% 的家庭中，僅有 70% 左右的家庭購買了住房，但這個比例仍遠高于美國的低收入家庭。
——第四章第二節(jié)《中國城市的住房需求》
中國的性別比例失衡
也是房價一直上漲的原因
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家利用需求和供給模型解釋不同城市在某一時期的房價差異，及其隨時間的動態(tài)變化。一份實證研究的結(jié)果表明，影響一個城市的住房總需求的因素包括人口增長、收入增長、利率和購房者對未來價格上漲的預(yù)期等因素。
但顯然中國城市的住房市場還受一些額外的需求因素影響。中國家庭因為被限制投資海外資產(chǎn)，僅擁有很少的投資渠道。國內(nèi)股票市場被普遍認為極其不理性且投資風(fēng)險非常高，通常只有那些可以得到內(nèi)部消息的人才能夠賺錢，而大多數(shù)小型投資者都會賠錢。這就是大量資金流入房地產(chǎn)市場的原因。無論如何，畢竟每個家庭都需要一套房子住。
更有意思的是，中國的性別比例失衡也可能是房價一直上漲的原因。生活在中國城市 20-34 歲的年輕人中，其男女比例大約是 103:100。男孩子需要一套房子以增加他們結(jié)婚的希望。中國的獨生子女政策和大城市中男女比例失調(diào)的綜合情況為高房價提供了強大的社會誘因。
男孩子和他們的父母會盡可能地攢錢來支付一套房子的首付，以提高他們適齡結(jié)婚的成功率。如果父母和他們的孩子相信房價會持續(xù)上漲，這些家庭會在男孩子年齡很小的時候就考慮買房。
對于那些搬遷到一個新城市的男士們，他們的父母大多數(shù)并沒有能力給他們購置一套房子。他們面臨著巨大的提高收入以及攢錢的壓力。中國媒體的報道也強調(diào)，年輕男人試圖通過買一輛車和一套公寓以給年輕女子留下更深刻的印象。
中國城市房價一直飆升，但近年來汽車價格一直保持穩(wěn)定。因此中國的年輕女性和他們的父母認為房子更重要。在這個意義上，房子是一個年輕男人結(jié)婚成家的重要投入。
當(dāng)今中國的年輕女性的數(shù)量要比同年齡段的男性少不少，尋找配偶的年輕男人面臨著激烈的競爭，這增加了他們在城市生活的壓力。
星巴克門店數(shù)量
體現(xiàn)了「消費城市」的崛起過程
高學(xué)歷和高收入人群的聚集，會吸引來好的餐館和商店，并影響附近的文化氛圍。星巴克當(dāng)然不是靠在地圖上扔飛鏢來決定在哪個地方增開分店，而是通過市場調(diào)查，尋找有錢人工作和生活的地方，并分析某個區(qū)域的消費需求是否達到增開一家新店并可以盈利的標準，再決定投資。
餐飲業(yè)是一個很好的指示器，體現(xiàn)了「消費城市」的崛起過程。如果越來越多的人搬進一個區(qū)域，并且他們比現(xiàn)有居民富裕，那么我們將會看到更多更高檔次的餐館開在這些地區(qū)。
當(dāng)馬修 2013 年夏天第一次訪問上海時，他去星巴克問一個員工「上?？傆杏卸嗌偌倚前涂嗽跔I業(yè)」——他當(dāng)時猜測有 15 家，而那個員工告訴他有 250 家！
圖 4.3 中，左邊這張地圖顯示在2公里×2公里的柵格上北京餐館的分布密度。我們可以看到，餐館的分布密度與人口的分布密度是有聯(lián)系的，但餐館更集中在中心區(qū)域。
而右邊這張地圖顯示了北京超過 200 家星巴克咖啡店的分布密度。它們分布在人口和公司集中的地區(qū)，如朝陽國貿(mào) CBD（建國門外）、西城金融街、海淀中關(guān)村和上地、朝陽望京大型住宅區(qū)、北京首都機場、清華大學(xué)和北京大學(xué)附近的地區(qū)。
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