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汪濤:預(yù)估明年銷售商品房面積恐現(xiàn)零增長

2018-05-09T18:47:31瀏覽: 來源:固安房產(chǎn)網(wǎng)
  隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,明年房地產(chǎn)投資和建設(shè)會有一些溫和的向下調(diào)整,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動力度減弱。明年經(jīng)濟增速可能在今年基礎(chǔ)上繼續(xù)放緩。近日,針對明年經(jīng)濟形勢及工作重點等話題,記者專訪了瑞銀亞洲經(jīng)濟研究聯(lián)席主管、中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤。
  連續(xù)三個季度實現(xiàn)經(jīng)濟6.7%的增速后,10月28日的政治局會議曾提及“抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”。在汪濤看來,當(dāng)前穩(wěn)增長壓力緩解之際,中央更強調(diào)抑制泡沫和防范風(fēng)險,對于突出風(fēng)險點會加強監(jiān)控力度,但這不會使貨幣政策大幅轉(zhuǎn)向,而財政政策會進一步發(fā)力以穩(wěn)定經(jīng)濟增長。
  記者:中國經(jīng)濟多項指標(biāo)都在企穩(wěn)向上,經(jīng)濟回暖跡象明顯,您如何看待今年的經(jīng)濟形勢,對明年有何預(yù)期?
  汪濤:今年經(jīng)濟企穩(wěn),下半年回升尤其明顯,全年實現(xiàn)6.7%的經(jīng)濟增速應(yīng)該沒有問題。實現(xiàn)這一增速有相當(dāng)程度是因為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和財政政策發(fā)力。中國經(jīng)濟的潛在增速是在逐漸下調(diào)的,我預(yù)計2017、2018年經(jīng)濟增速會比今年的6.7%略有下滑,但即便下滑至6%也沒有太大風(fēng)險。
  明年房地產(chǎn)投資和建設(shè)會有一些溫和的向下調(diào)整,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動力度將減弱?;A(chǔ)設(shè)施今年發(fā)力很猛,估計明年還會繼續(xù),但可供投資的公共項目日漸有限,同時考慮到房地產(chǎn)的支撐因素減弱,估計明年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會略有減速。另外,政府強調(diào)防風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性改革,在經(jīng)濟潛在增速下降的時候,政府也會適度允許經(jīng)濟增速回落。
  記者:您談到明年房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長形成拖累,請具體談一下這個情況。
  汪濤:今年商品房銷售強勁,而新開工和建設(shè)活動好轉(zhuǎn)相對滯后,因此各線城市庫存均明顯下降,支撐房價上漲。不過,今年強勁的房地產(chǎn)銷售透支了部分未來需求,同時房地產(chǎn)調(diào)控措施不斷出臺,這意味著未來房地產(chǎn)活動很可能走弱,銷售也會有明顯回落。
  今年1~10月,商品房銷售建筑面積同比增長26.8%,我估計明年銷售建筑面積會是零增長。另外,房地產(chǎn)建設(shè)和投資滯后于銷售反彈、增速也較為溫和,短期內(nèi)其增長勢頭或可再持續(xù)一段時間,我估計明年房地產(chǎn)新開工增速會在0~2%或2%~ 3%的范圍。房地產(chǎn)建設(shè)量回調(diào)不僅會拖累房地產(chǎn)投資,建材、工程機械、交通運輸?shù)犬a(chǎn)品需求也會遭受沖擊,進而拖累工業(yè)和采礦業(yè)的生產(chǎn)和投資。
  記者:10月下旬的中央政治局會議再次提出“注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”,如何評價當(dāng)前的泡沫程度,風(fēng)險點有哪些?
  汪濤:中央政治局會議對貨幣政策的定調(diào)是在保持流動性合理充裕的同時,注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險。我認(rèn)為這主要就是針對前幾個月房地產(chǎn)價格的大幅上漲。
  風(fēng)險點一方面體現(xiàn)在居民購房的杠桿率在提升。一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極,土地價格上漲迅速,給房地產(chǎn)市場一個非常強的高價拉升信號。價格攀升給居民購房造成恐慌心理,在此過程中會加劇對杠桿的依賴。除了正規(guī)的銀行貸款之外,房產(chǎn)中介及其他影子銀行信貸也積極為購房者提供信貸。雖然監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)開發(fā)商使用銀行貸款繳納土地出讓金,但據(jù)報道,開發(fā)商利用影子銀行信貸、發(fā)債來支付土地出讓金的情況可能較為普遍,因此需要有針對性的調(diào)控適時出手。
  另一方面,雖然最近增長企穩(wěn),但更令投資者擔(dān)憂的是杠桿率擴張的速度及其日漸減弱的效力。近年來流向房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩的工業(yè)企業(yè)等非生產(chǎn)性部門的債務(wù)規(guī)模越來越大,導(dǎo)致投資回報率下降。效率低下的國企和“僵尸”企業(yè)占用金融資源的比例也偏大。
  記者:抑制泡沫和防風(fēng)險可能有哪些方式?
  汪濤:我預(yù)計M2增速可能會有所調(diào)整,今年是13%,估計明年會在11%到12%左右。受美國利率上行等因素影響,銀行間利率和債券市場利率會不會再往下走值得觀察,最近一段時間已經(jīng)開始上行趨勢,明年的利率水平可能會比今年高一些。另外在影子信貸、理財方面會有新的規(guī)定,對投機性的行為會有一些管制措施。例如可能會在房地產(chǎn)開發(fā)商借貸資金購地的行為、首付貸行為等突出風(fēng)險點加大監(jiān)管。
  記者:在抑泡沫、防風(fēng)險的背景下,房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會繼續(xù)加碼?
  今年房地產(chǎn)建設(shè)和投資的回暖緩慢且溫和,下行的空間很小。決策層并不希望房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整,拖累增長,因此到目前為止的房地產(chǎn)調(diào)控措施整體較為溫和,并且特別強調(diào)因城施策。因此本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度不會超過2014~2015年。此外,過去兩三年多個房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)都出現(xiàn)了深度調(diào)整和明顯去庫存,這應(yīng)有助于限制這些行業(yè)的下跌空間。
  記者:未來房價走勢會如何呢?
  汪濤:2015年,中國非農(nóng)就業(yè)占整體就業(yè)比例接近72%,如果再加上沒計算在內(nèi)的部分農(nóng)民工,可能接近80%。從基本面來看,我國住房自有率高、且城鎮(zhèn)化速度在放緩,應(yīng)無法支撐銷售如此強勁的增長。隨著城鎮(zhèn)化放緩、投資性需求下跌,而且住房需求被提前透支的影響趨于明顯,我們預(yù)計房地產(chǎn)市場將繼續(xù)緩慢調(diào)整。雖然居民仍有空間加杠桿,而且也有可能會重新將金融資產(chǎn)調(diào)配至房地產(chǎn),但這將很大程度上取決于居民對房價的預(yù)期,而房價預(yù)期已經(jīng)開始轉(zhuǎn)弱。
  記者:您預(yù)計未來經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩,那么未來是否仍面臨穩(wěn)增長的壓力?穩(wěn)增長政策和防風(fēng)險政策如何協(xié)調(diào)?
  汪濤:“十三五”規(guī)劃里提到5年創(chuàng)造5000萬的城鎮(zhèn)就業(yè),5.5%到6.0%的經(jīng)濟增速都能實現(xiàn)這個目標(biāo)。雖然中央強調(diào)抑泡沫、防風(fēng)險,但是我認(rèn)為這并不意味著宏觀政策會完全轉(zhuǎn)向。宏觀政策一直強調(diào)平衡協(xié)調(diào),一方面要做好穩(wěn)增長的支撐,另一方面也不能過度放松,要抑制資產(chǎn)泡沫和防風(fēng)險。
  因此,我估計明年貨幣信貸政策會略有收緊,但不會大幅轉(zhuǎn)向,同時在穩(wěn)增長上會更多依靠財政政策發(fā)力。
  中國目前仍有相當(dāng)大的財政空間穩(wěn)增長。中國的財政刺激大多來自準(zhǔn)財政渠道。當(dāng)前政府整體債務(wù)水平依然可控,且多種準(zhǔn)財政渠道的運用使部分融資體現(xiàn)在企業(yè)和政策性銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上,而不是各類政府債務(wù)。另外,得益于專項建設(shè)債發(fā)行和央行抵押補充貸款(PSL)規(guī)模擴大的資金支持,政策性銀行和PPP模式將在提供準(zhǔn)財政融資方面發(fā)揮更加重要的作用。
  記者:當(dāng)前CPI和PPI都呈現(xiàn)上升趨勢,您如何看待通脹壓力?
  汪濤:明年壓力不會很大,PPI從9月份開始轉(zhuǎn)正,明年P(guān)PI平均會是正的,但是平均下來可能不會超過2%,PPI的上漲絕大部分來自原材料價格的上漲,包括煤價。而目前原材料價格迅猛上漲的勢頭不會在明年全年持續(xù),明年二季度甚至更早,價格就可能出現(xiàn)向下的壓力。另外豬肉價格從今年見頂以后已經(jīng)開始回落,明年不會很快反彈,這也是有利于消費市場穩(wěn)定的一個因素。
  當(dāng)然,明年油價預(yù)計將會上行,這對CPI和PPI都有一定的上行壓力,人民幣匯率波動對進口原材料價格上行也會有一定壓力。考慮到這些因素,明年CPI仍有上行空間,目前的預(yù)測是平均2.1%,比今年的1.9%略高,但應(yīng)該不會帶來貨幣政策必須為此明顯緊縮的結(jié)果,貨幣政策仍然保持穩(wěn)健,不過可能帶有略緊的偏向。
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