今年樓市將何去何從？何時(shí)購(gòu)房會(huì)是最佳時(shí)機(jī)？近日《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》主編、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、教授倪鵬飛做客由羊城晚報(bào)主辦、越秀集團(tuán)獨(dú)家冠名、暨南大學(xué)管理學(xué)院擔(dān)任戰(zhàn)略合作伙伴的財(cái)富大講壇，剖析了住房市場(chǎng)健康發(fā)展所面臨的問題和挑戰(zhàn)，預(yù)測(cè)分析2016年第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)走勢(shì)。倪鵬飛認(rèn)為，在需求乏力、政策作用減緩、庫(kù)存壓力加大、違約風(fēng)險(xiǎn)增加之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過剩會(huì)長(zhǎng)期延續(xù)，今年房?jī)r(jià)總體還有可能下跌。同時(shí)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的多層次分化趨勢(shì)將加深，一、二、三、四線城市房?jī)r(jià)差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　一、個(gè)別四、五線城市消化庫(kù)存要10年“2013年是中國(guó)房地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)折年。”倪鵬飛說。過去房地產(chǎn)價(jià)格下降是由于政府的調(diào)控，但2014年房地產(chǎn)價(jià)格下降則是市場(chǎng)自動(dòng)的調(diào)整。進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)業(yè)最重大的變化是房地產(chǎn)投資呈俯沖式下降，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)幾乎為零。

　　數(shù)據(jù)顯示，商品房投資增速?gòu)?014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量?jī)r(jià)卻大幅上升。去年房地產(chǎn)的銷售額達(dá)11.24億元，接近2013年的11.57億元，一線城市的價(jià)格上漲十分顯著。“通常銷售上升，價(jià)格平穩(wěn)，投資增加。結(jié)果銷售、價(jià)格都上去了，投資卻沒有上來。”倪鵬飛稱，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會(huì)更大。”

　　之所以出現(xiàn)這種情況，他認(rèn)為根本原因是金融因素。“去年房地產(chǎn)銷售情況好、價(jià)格上升快，其原因是銀行支持個(gè)人抵押貸款，加上優(yōu)惠政策的共同作用，帶動(dòng)了住房需求，從而帶動(dòng)了價(jià)格。”然而，銀行一方面支持老百姓貸款，另一方面，由于企業(yè)不良貸款比例上升，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)悲觀預(yù)期，在對(duì)企業(yè)貸款上卻十分謹(jǐn)慎。小企業(yè)甚至一律不貸款，三、四線的也基本不貸，只貸給一線城市的大企業(yè)、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發(fā)貸款下降4%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開工、施工、竣工建筑面積的大幅下滑。“銀行是從房地產(chǎn)企業(yè)的資金、市場(chǎng)狀況來決定限制或降低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的，這反映出銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)感覺悲觀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款也更加謹(jǐn)慎。銷售增長(zhǎng)可以帶動(dòng)后端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但這個(gè)量較為有限。”他認(rèn)為，去年住房形勢(shì)總體超出預(yù)期——投資急劇下滑，房?jī)r(jià)顯著上升。

　　受到2009年房地產(chǎn)刺激政策以及2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的影響，現(xiàn)房和期房（在建商品房）庫(kù)存大量積壓。倪鵬飛的團(tuán)隊(duì)對(duì)此作了一個(gè)評(píng)估，在合理的庫(kù)存周期之外的、待售商品房庫(kù)存周期，現(xiàn)房是18個(gè)月，期房是24個(gè)月。從全國(guó)平均來看，一線城市和部分二線城市不存在積壓?jiǎn)栴}，但四、五線城市的庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)，個(gè)別甚至長(zhǎng)達(dá)十年。由此，倪鵬飛得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩已不是短期問題，而是一個(gè)長(zhǎng)期過程。“很多地方消化不了這么多庫(kù)存，因?yàn)槟抢锏娜丝谠跍p少而不是增加，但房子還在建。”

　　二、區(qū)域和城市房?jī)r(jià)分化將繼續(xù)加深

　　去年房地產(chǎn)業(yè)還呈現(xiàn)了另一個(gè)重要趨勢(shì)，那就是在相同的宏觀環(huán)境下，同一個(gè)政策在區(qū)域間和城市間也出現(xiàn)很不同的市場(chǎng)反應(yīng)，比如去年的樓市政策對(duì)東部、中部商品房銷售有明顯促進(jìn)，而西部和東北明顯下滑。

　　“區(qū)域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區(qū)正在實(shí)現(xiàn)一體化，在向好發(fā)展，然而東北、西部地區(qū)人口減少、產(chǎn)業(yè)萎縮，因此無論需求和供給都會(huì)大幅下降。他認(rèn)為這種局勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，“2016年，東西區(qū)域差異不會(huì)有太大逆轉(zhuǎn)。”

　　從城市來看，倪教授認(rèn)為，一、二、三線城市的分化也較明顯。“過去是要漲都漲，只不過是漲幅大小問題，但現(xiàn)在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多。”他舉例說，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，一、二線城市的一手住宅成交均價(jià)接近或超過3萬的城市有三個(gè)：北京約為2.7萬，比去年同比增長(zhǎng)8.1%；深圳最高，約3.4萬，保守估計(jì)增長(zhǎng)33.37%；上海約3.2萬，同比增長(zhǎng)17%。另外，廣州、杭州、南京三個(gè)城市房?jī)r(jià)非常接近，一手住宅成交均價(jià)約1.5萬。

　　三、不同“線”城市政策要差別對(duì)待

　　倪鵬飛認(rèn)為，基于預(yù)計(jì)一、二線城市人口還會(huì)繼續(xù)增加，未來房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)分化，這意味著一線城市處于高位的房?jī)r(jià)還有可能更高。

　　和強(qiáng)大的“去庫(kù)存”呼聲略有差異的是，一線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存在2015年得到了很好的消化，房地產(chǎn)投資在上升，新房開工建筑面積在下降，導(dǎo)致供小于求。比如上海的庫(kù)存去年減少了近30%，消化周期從2014年的8個(gè)月減少到4個(gè)月，新開工住房建筑面積并無太多增加。今年上半年，四個(gè)一線城市中除了廣州，北上深都在漲，尤其是上海，大有復(fù)制春節(jié)前夕深圳樓市暴漲的勢(shì)頭。

　　“所以一、二、三、四線城市政策要差別對(duì)待。”倪鵬飛說。他進(jìn)一步指出，北京、上海等一線城市面臨的并不是去庫(kù)存的問題，相反要加緊住房土地供應(yīng)。對(duì)于廣州的房?jī)r(jià)，倪鵬飛認(rèn)為目前仍處在較為合理的區(qū)間，他提到廣州房?jī)r(jià)之所以保持平穩(wěn)，很重要的原因是其周邊區(qū)域發(fā)展較好，如南沙、番禺、增城，這些區(qū)域近年來房地產(chǎn)開發(fā)量相對(duì)較大，住房環(huán)境也較好，吸引了大批人群，分散了中心區(qū)壓力。

　　對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的飆升，他認(rèn)為除了有經(jīng)濟(jì)基本面向好，土地建筑面積有限、土地供給不足的原因之外，很重要的原因是“房地產(chǎn)炒作之風(fēng)太盛”。大量房地產(chǎn)購(gòu)買反映的不是剛性需求或改善型需求，而是投資性需求。

　　“年前我到溫州調(diào)研，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家告訴我，深圳目前的房地產(chǎn)狀況正像溫州2010年的狀況。當(dāng)時(shí)溫州房地產(chǎn)處于高度投機(jī)狀態(tài)，2011年突然頒布的限購(gòu)政策，令溫州房地產(chǎn)銷量急速下滑。深圳房地產(chǎn)如果操作不當(dāng)，出臺(tái)限制性措施，投機(jī)客被排除在市場(chǎng)之外或自動(dòng)退出市場(chǎng)，很可能會(huì)引發(fā)一輪房?jī)r(jià)的下跌。”倪鵬飛認(rèn)為這是有可能的。

　　“深圳樓價(jià)的短期飆升顯然是不正常的，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也是一種嚴(yán)重?fù)p害。因此較好的解決方法就是讓樓市高溫暫時(shí)趨緩，這對(duì)各方都有利，但同時(shí)也會(huì)考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣畬?duì)政策拿捏的準(zhǔn)確性。”倪鵬飛認(rèn)為，即便市場(chǎng)化程度高區(qū)域的副作用會(huì)相對(duì)小一些，但也應(yīng)盡量避免局部風(fēng)險(xiǎn)暴露或蔓延。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)將迎來兼并重組潮“從目前全國(guó)情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不小，不樂觀地看，3/4以上的房企都可以難以撐住。”倪鵬飛說。

　　通過調(diào)研，倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2008年前后一波房地產(chǎn)行業(yè)的聚集大潮，縣城的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是項(xiàng)目公司，即基于一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，規(guī)模較小。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，行業(yè)集中度在迅速上升，房企龍頭市場(chǎng)份額在不斷擴(kuò)大。“我發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常重要的現(xiàn)象，差不多在地級(jí)城市，至少是大多數(shù)省會(huì)城市，市場(chǎng)都已經(jīng)被全國(guó)性龍頭企業(yè)所占領(lǐng)了。”

　　倪鵬飛認(rèn)為，通過新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)倒閉或重組，尤其是在近年形勢(shì)好的情況下進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)。“他們對(duì)市場(chǎng)很少了解，基本沒做什么市場(chǎng)調(diào)研，認(rèn)為只要能搞到錢和地，就開發(fā)了。”但當(dāng)銀行信貸一收緊，小額信貸掐死，市場(chǎng)真實(shí)需求暴露，這些企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)都處在“曬太陽”階段。

　　對(duì)于“支撐不住”的房地產(chǎn)企業(yè)，倪鵬飛建議采取兼并重組，這樣相比破產(chǎn)爛尾的損失要小。“大量小房企將面臨破產(chǎn)、兼并的命運(yùn)，但對(duì)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說，這是一個(gè)擴(kuò)展的重要時(shí)機(jī)。”

　　對(duì)于購(gòu)房者需求狀況，倪鵬飛指出，2015年總體是以改善型需求占主導(dǎo)，投機(jī)需求不多，但集中在一線城市和個(gè)別二線城市。還有一個(gè)最大缺口是農(nóng)民工、新市民住房消費(fèi)的缺口沒有填補(bǔ)，夾心層（指一方面買不起商品房，另一方面又夠不上條件購(gòu)買或入住保障性住房的群體）購(gòu)房量相對(duì)較少。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)2.5億農(nóng)民工，1.7億是跨省務(wù)工的，其中只有1%在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，1/3農(nóng)民工回到自己家鄉(xiāng)購(gòu)房。倪鵬飛認(rèn)為農(nóng)民工住房消費(fèi)還有很大潛力，但要鼓勵(lì)他們購(gòu)房，必須出臺(tái)相關(guān)扶持政策，關(guān)鍵是解決購(gòu)房農(nóng)民工的子女教育問題，給予相同的市民待遇等。