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商改住應(yīng)該怎么把控呢?源頭扼殺
2017-03-08T13:49:06瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
商改住應(yīng)該怎么把控呢?源頭扼殺。商改住是違反法律法規(guī)規(guī)定的，一旦政府的監(jiān)管靴子落地，房子的用途就要回歸到原本的用途
上海市《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》(以下簡(jiǎn)稱整治方案)提到，此次整治的對(duì)象為已銷售已驗(yàn)收未入住的項(xiàng)目、已銷售未竣工的項(xiàng)目以及在建未預(yù)售未驗(yàn)收的項(xiàng)目。
為何已經(jīng)通過驗(yàn)收的項(xiàng)目，還會(huì)存在改變項(xiàng)目用途的情況？如果這些項(xiàng)目的實(shí)際情況和規(guī)劃不符，又是如何通過規(guī)劃驗(yàn)收的？
解決問題需從源頭把控
“商住項(xiàng)目從做完各項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案到交房通常還有一段時(shí)間，驗(yàn)收時(shí)的項(xiàng)目跟規(guī)劃是基本一致的，驗(yàn)收完之后，開發(fā)商再利用交房前的這段時(shí)間來做隔墻、裝修等工作，使得交房標(biāo)準(zhǔn)和樣板間基本類似。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說。
法治周末記者在2016年曾經(jīng)走訪北京（樓盤）的一個(gè)商住項(xiàng)目，該項(xiàng)目提供了兩類樣板間，一類是毛坯樣板間，內(nèi)部就是一個(gè)大開間，沒有任何的隔墻和區(qū)域功能劃分，但是銷售會(huì)明確告知哪里是馬桶預(yù)留的位置；另一類就是精裝修樣板間，內(nèi)部做好了各種功能區(qū)隔。
該銷售當(dāng)時(shí)就表示，驗(yàn)收時(shí)驗(yàn)收的是毛坯，隔墻等是驗(yàn)收之后再搭建。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴法治周末記者，目前，北京的部分區(qū)縣對(duì)商住房監(jiān)管比較嚴(yán)，比如，門頭溝和順義，現(xiàn)在都是從規(guī)劃環(huán)節(jié)就卡得比較死，從前端進(jìn)行監(jiān)管，這樣就避免了后來出現(xiàn)的一系列問題。
北京市中唐律師事務(wù)所王玉臣律師還對(duì)記者分析道，法律上對(duì)于商業(yè)房屋或辦公房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)也沒有嚴(yán)格的限制或標(biāo)準(zhǔn)，雖然北京等地的住建部門都以通知或其他方式對(duì)商辦類項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行約束，但是法律效力相對(duì)較弱。
“而且以往開發(fā)商在做規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候，有些政府部門不盡責(zé)，沒有盡到審查義務(wù)。”王玉臣認(rèn)為，想解決商改住的亂象，就要從源頭把控，通過立法和前期的審核來避免問題的出現(xiàn)，而不是等房子蓋好了政府再出面解決，這樣出力不討好不說，還會(huì)給很多方造成不小的損失。
投資商住房需謹(jǐn)慎
然而在當(dāng)前的環(huán)境下，仍有商住房在出售，仍有人在投資時(shí)為了規(guī)避限購(gòu)政策而選擇商住房。
3月2日，記者在泰禾中央廣場(chǎng)等三個(gè)項(xiàng)目采訪時(shí)，時(shí)不時(shí)會(huì)聽到有購(gòu)房者向銷售咨詢樓盤價(jià)格上漲情況和未來的價(jià)格預(yù)期，不少人購(gòu)買商住房的目的并非自住而是投資。
一位女士在咨詢時(shí)表示，自己是因?yàn)槭掷镉?00多萬元的現(xiàn)金，買普通住宅買不了，希望投資商住房進(jìn)行保值增值。
也有購(gòu)房者向銷售人員詢問，在北京購(gòu)買商住房是否會(huì)存在政策風(fēng)險(xiǎn)。銷售的回答通常是，政策風(fēng)險(xiǎn)銷售人員無法把控。
盧文曦說，面對(duì)類似的問題，他一直以來的意見都是，中小投資者不要碰商住房，因?yàn)閲?yán)格意義來講，商改住是違反法律法規(guī)規(guī)定的，一旦政府的監(jiān)管靴子落地，房子的用途就要回歸到原本的用途。
“除此之外，商住房的使用成本和交易成本也很高。使用環(huán)節(jié)，商水商電比民水民電貴；如果購(gòu)房者想要賣掉商住房，僅土地增值稅一項(xiàng)就很高，為差價(jià)的30%至60%，而普通住宅在交易環(huán)節(jié)是沒有土地增值稅的。”盧文曦補(bǔ)充道。
如果一個(gè)購(gòu)房者購(gòu)買了商住房，但是房子被徹底整改成商業(yè)用房或辦公用房，整改后的房屋就沒有了居住功能，這種情況下，購(gòu)房者是否可以向開發(fā)商索賠？
王玉臣律師表示，如果開發(fā)商在銷售時(shí)，明確告知購(gòu)房人房屋為商業(yè)或辦公用房，不得居住，那么開發(fā)商只需要在政府要求整改時(shí)，承擔(dān)整改責(zé)任就可以。
“但是很多開發(fā)商在銷售時(shí)，并不是告知購(gòu)房人房屋不能居住，反而告知購(gòu)房人可以居住，而且可以規(guī)避限購(gòu)政策的約束。在這種情況下，開發(fā)商有可能構(gòu)成欺詐，或者構(gòu)成違約，要承擔(dān)由此給購(gòu)房人造成的損失。”王玉臣說。
在閔行區(qū)的整治方案中記者就看到了有這樣的內(nèi)容：開發(fā)商要自行妥善處理好購(gòu)房業(yè)主的相關(guān)訴求和社會(huì)穩(wěn)定工作；區(qū)政府將在法律法規(guī)和信訪維穩(wěn)方面給予保障和支撐。
王玉臣認(rèn)為，商住房亂象在全國(guó)很普遍，政府在進(jìn)行規(guī)范管理的時(shí)候既要注重土地利用、房屋建設(shè)符合規(guī)劃用途，又要考慮購(gòu)房人的合法利益不受侵犯，所以既要慎重，又不能操之過急。
對(duì)于購(gòu)房者能否索賠這一問題，北京東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)建設(shè)工程法律事務(wù)部首席律師李松補(bǔ)充道，若業(yè)主購(gòu)房時(shí)如果明知房屋是商業(yè)用途，內(nèi)部有不符合規(guī)劃的內(nèi)容，那么對(duì)于自己的損失，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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