警惕資本鏈風(fēng)險(xiǎn)

　　在2016上半年，“國(guó)王”已成為土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。成交價(jià)格、成交額、溢價(jià)率從一月開始刷新，隨后一個(gè)星期一刷新，從星期一刷新一天，最后連破幾次，一天就破了，剛剛發(fā)布。業(yè)內(nèi)資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，專家提醒，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　上半年300個(gè)城市土地流轉(zhuǎn)總量超萬(wàn)億

　　數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，上海、南京、蘇州和合肥為首的熱點(diǎn)城市，在長(zhǎng)江三角洲，Diwang的頻率，二線城市土地價(jià)格上漲，土地市場(chǎng)的部分有過熱的危險(xiǎn)。

　　今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市的樓面地價(jià)和地價(jià)持續(xù)上漲，土地出讓金總額達(dá)到10818元，同比增長(zhǎng)34%。其中，全國(guó)40個(gè)大中城市中，增加了一半，前十的城市的土地轉(zhuǎn)移支付增加了一倍。

　　底價(jià)，在今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市的樓面價(jià)為1659元/平方米，同比增長(zhǎng)百分之35；住宅用地交易類別的樓面價(jià)為2972元/平方米，同比增長(zhǎng)55%。溢價(jià)率，上半年，2016，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為41%，比去年同期增加了31%，其中住宅用地平均溢價(jià)率為53%，比去年同期增加了41%。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，上半年2016個(gè)，全國(guó)50個(gè)主要城市的100億元以上的土地轉(zhuǎn)讓分別達(dá)到3元，分別是深圳、天津、杭州。30億元以上達(dá)到51元，單箱單價(jià)10億元以上的土地總價(jià)高達(dá)200余箱。該溢價(jià)率、土地溢價(jià)率100%以上的89種情況，同比增長(zhǎng)45倍，溢價(jià)率50%以上的144例，同比增長(zhǎng)8.5倍。

　　值得一提的是，土地市場(chǎng)的熱度很難降低，但分化嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地出讓金排名前20位的城市總成交額為6兆9170億元，成交額同比增長(zhǎng)55%，成交額占60%以上，全國(guó)50個(gè)城市土地出讓金高達(dá)9兆6559億元，同比增長(zhǎng)38.5%，占全國(guó)成交比重超過90%。

　　在一線城市存量土地稀缺的背景下，品牌企業(yè)搬至二線大城市采取，土地拍賣頻繁的“景宴”、“城”、“區(qū)”、“板塊”價(jià)格屢有刷新記錄，并促進(jìn)黃金整體轉(zhuǎn)移的發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，爆發(fā)于目前市場(chǎng)主保險(xiǎn)絲圓形，原因在于信貸的釋放量，對(duì)杠桿的居民越來越多，從而形成一個(gè)泡沫。市場(chǎng)營(yíng)銷處處長(zhǎng)還認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控放松、資金量大的灌溉、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的部分，行業(yè)要提振一線城市，不得不依靠樓市調(diào)控政策來刺激，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生短期利好拉動(dòng)。

　　開發(fā)商占主導(dǎo)地位的價(jià)格上漲提醒

　　值得注意的是，土地價(jià)格飛漲不僅是由政策和信貸驅(qū)動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商輪流坐莊，通過制造辛迪望放松了老國(guó)王所造成的重要原因，不斷上漲的土地價(jià)格上漲。

　　作為一個(gè)例子，賣到2015十月北京孫河新地王，成交的樓面地價(jià)達(dá)到538萬(wàn)元/平方米，拍攝將中糧地產(chǎn)在2013至480萬(wàn)元/平方米獲得太陽(yáng)河王之前的放松。同時(shí)，保利首開只是共同贏得北京長(zhǎng)盈國(guó)王直接年年榮獲自治區(qū)王恒大“長(zhǎng)舒一口氣”。此前，恒大的樓面價(jià)成本高達(dá)50000元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，拍攝辛迪望帶來的價(jià)格預(yù)期，使其周邊項(xiàng)目的價(jià)格更增加了信心。”如上海泗涇王出生后，在周圍的莫過于興奮在項(xiàng)目銷售的開發(fā)商，廈門國(guó)際貿(mào)易，龍湖，金，和其他企業(yè)有國(guó)王的促銷噱頭的價(jià)格。”

　　除了開發(fā)商，開發(fā)商是“轎子”偶爾“自己坐莊”。今年6月30日，Xiangyu房地產(chǎn)高達(dá)193%的溢價(jià)在上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，宅基地競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)212億元，樓面地價(jià)263萬(wàn)元/平方米；而一個(gè)月前，Xiangyu房地產(chǎn)在同一地區(qū)以總價(jià)215億元、226萬(wàn)元/平方米的價(jià)格底價(jià)拿宅基地，一月實(shí)現(xiàn)“自我解套

　　另一個(gè)例子是8月2015日，陽(yáng)光城的樓面價(jià)49236元/平方米贏得了楊浦區(qū)平?jīng)錾虾Ｉ鐓^(qū)地塊，刷新了該公司曾在十一月2014日一盤的最高樓面價(jià)備案。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張紅偉表示，在同一地區(qū)，一個(gè)又一個(gè)，樓面價(jià)紀(jì)錄刷新無(wú)疑是房?jī)r(jià)降低以良好的風(fēng)險(xiǎn)。”在第一批第一批房地產(chǎn)的保本銷售，甚至是虧損的銷售，其次是幾個(gè)房子是真正的盈利階段。升值的土地本身和房?jī)r(jià)上漲背后的國(guó)王少數(shù)的房屋出售進(jìn)入市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。在一定程度上，經(jīng)過漫長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)周期，出售物業(yè)的背面的財(cái)產(chǎn)可以是一個(gè)對(duì)沖的情況下，整體實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的價(jià)值的國(guó)王。”

　　丁祖宇說，在資本市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的高價(jià)格也是一種生存方式。”上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)是按商品房的開發(fā)量來計(jì)算的，以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。因此，雖然溢價(jià)仍然很高，但如果你不去市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)格在資本市場(chǎng)，故事講不出。住房?jī)r(jià)格沒有土地儲(chǔ)備，相當(dāng)于沒有彈藥的戰(zhàn)場(chǎng)上的士兵，所以它只能很難與金融機(jī)構(gòu)采取的土地，更高的溢價(jià)。”

　　下半年政策收緊土地泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　近日，中央首次提出要遏制資產(chǎn)泡沫，被解讀為房地產(chǎn)行業(yè)的“吸金黑洞”。

　　研究員楊可唯表示，從今年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，GDP的增長(zhǎng)率高于6.5%的目標(biāo)6.7%，但大部分房地產(chǎn)從房地產(chǎn)力半年，而資產(chǎn)泡沫主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)。

　　楊可唯說，今年四月的A股上市公司對(duì)2015年度的盈利公布的早期，許多企業(yè)去年凈利潤(rùn)低于1500萬(wàn)元，一些公司甚至把今年的盈利，買不到廣州深圳的一個(gè)住宅的北方；相反，在一線城市一年的價(jià)格部分增值相當(dāng)難在利潤(rùn)做生意買房子。雖然有夸大，但也充分反映了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。

　　“在貨幣政策繼續(xù)寬松，資金沒有脫，但進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”楊可唯說，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造豐富的成倍放大，M1的影響，M2增速的“剪刀差”的不斷擴(kuò)大和私人投資持續(xù)增長(zhǎng)下降可以看出。

　　張大偉說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)常可以觀察到的經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)象是，在基本面沒有明顯變化，資產(chǎn)價(jià)格上升，從而導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。而從資本市場(chǎng)，主要資產(chǎn)泡沫有股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，股市進(jìn)入熊市的2015，目前的二線城市住房?jī)r(jià)格飆升，基本可以定義為資產(chǎn)泡沫。

　　今年7月21日，央行發(fā)布的貸款數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)新增貸款7兆5300億元，而個(gè)人購(gòu)房貸款增加了2兆3600億元，比例達(dá)到了31%。值得一提的是，上半年新的住房貸款數(shù)額幾乎相當(dāng)于去年新增貸款額。

　　張大偉說，在2015個(gè)相關(guān)的政策或“通過農(nóng)民工向市民的加速度，擴(kuò)大有效需求”，并在2016經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從“加速”到“有序”。

　　楊可唯認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的一部分，信號(hào)已經(jīng)非常明確的政策變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去杠桿化也勢(shì)在必行。隨著資產(chǎn)泡沫”落地的具體措施，后續(xù)的抑制，無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響，尤其是二線城市的熱點(diǎn)，市場(chǎng)將面臨的滯脹。

　　截至7月27日，一年中搶最活躍的50的總房?jī)r(jià)格為6221億7500萬(wàn)元，總建筑面積9622萬(wàn)平方米，平均成本為每平方米6466元。在同一時(shí)期內(nèi)，2015，其土地的平均成本僅為每平方米4261元，企業(yè)的平均成本要高達(dá)51.8%，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　Dawei還指出，截至六月下旬，北京歷史累計(jì)土地管理土地樓面價(jià)超過300萬(wàn)元的地塊，共59例，總土地出讓金為1兆9193億8000萬(wàn)元，截至6月16日，在2016，這些地塊只有224億8000萬(wàn)元的銷售。這意味著，如果按照目前市場(chǎng)的正常銷售利潤(rùn)，這部分總價(jià)值的最昂貴的土地預(yù)計(jì)將為3800億元。224億元的銷售，目前的觀點(diǎn)是只相當(dāng)于一年的資本成本，這是醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　張大偉還指出，截至六月下旬，北京歷史累計(jì)土地管理土地樓面價(jià)超過300萬(wàn)元的地塊，共59例，總土地出讓金為1兆9193億8000萬(wàn)元，截至6月16日，在2016，這些地塊只有224億8000萬(wàn)元的銷售。這意味著，如果按照目前市場(chǎng)的正常銷售利潤(rùn)，這部分總價(jià)值的最昂貴的土地預(yù)計(jì)將為3800億元。224億元的銷售，目前的觀點(diǎn)是只相當(dāng)于一年的資本成本，這是醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

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