本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史上周期表現(xiàn)出鮮明的不同特點(diǎn)：過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，所有的城市都幾乎所有的上下，不同城市之間的差異是有限的變化程度。和房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，有一個(gè)明確的分化，在不同的城市。

　　價(jià)格上漲始于2015年初，開始在深圳、北京、上海等少數(shù)一線城市漲幅；從2016年初開始，東莞、惠州、南京、蘇州、中山、珠海、昆山、合肥、廈門、武漢等一線城市出現(xiàn)快速補(bǔ)償增長(zhǎng)現(xiàn)象。雖然5月后這些房?jī)r(jià)上漲較快的城市紛紛出臺(tái)措施抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，成交量也有所下降，但部分城市商品房的存銷比例較低，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很高。截至六月底，十大城市商品房16072個(gè)存銷比6.43個(gè)月，倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積銷售比例為7.07個(gè)月，均低于正常水平，為8至12個(gè)月。從以下我們17個(gè)城市商品房的比例，南京、惠州、蘇州和合肥、上海、杭州、廈門、、南昌的八個(gè)城市的存銷周期不到六個(gè)月，庫(kù)存水平始終低于正常水平。南京的存款比例僅為2個(gè)月，處于嚴(yán)重短缺狀態(tài)。

　　在一些城市，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，許多三或四個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于下降的狀態(tài)，價(jià)格，交易量是難以擴(kuò)大。

　　從地理上來看，城市主要集中在珠江三角洲，長(zhǎng)江三角洲和北京，天津和三個(gè)城市，住房?jī)r(jià)格上漲從中心城市到周邊蔓延。以珠江三角洲城市群為例，深圳是城市群的中心城市，深圳房?jī)r(jià)從2015年初開始迅速崛起，在今年年初帶動(dòng)各地東莞、惠州、中山、珠海等城市的房?jī)r(jià)迅速上漲。

　　房?jī)r(jià)出現(xiàn)新功能的原因可能與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。隨著服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重越來越高，人口就業(yè)往往把重點(diǎn)放在大城市。一旦人口向少數(shù)城市群，這些城市的價(jià)格上漲和部分城市的住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降共存將成為一種常態(tài)。

　　房地產(chǎn)投資和土地管理體制已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，不可避免的出現(xiàn)了商品房供求現(xiàn)象的不匹配，值得關(guān)注。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，主要集中在幾個(gè)城市群。以深圳為中心的珠江三角洲城市群和以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲市集團(tuán)，他們的主要城市商品房需求非常強(qiáng)勁，但城市特別是土地供應(yīng)量在城市中心和被拉長(zhǎng)，導(dǎo)致城市的商品房的期限不到一個(gè)合理的水平，土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格上漲過快。

　　從土地供應(yīng)市場(chǎng)，主要集中在兩個(gè)或三個(gè)一線城市。自2013以來，一線城市的土地供應(yīng)量一直在減少，今年前5個(gè)月，土地的數(shù)量增加了約30%。和兩個(gè)或三個(gè)城市土地供應(yīng)已恢復(fù)正增長(zhǎng)。

　　商品房需求集中在一線城市，而土地供應(yīng)集中在第三個(gè)一線城市，一線城市和一些二線城市的住房短缺，第三和第四一線城市商品房存量存量不減，同時(shí)也越來越嚴(yán)重。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)進(jìn)入了服務(wù)業(yè)的新階段，人口是大城市集中的客觀規(guī)律。針對(duì)這一新的特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整土地政策，適當(dāng)擴(kuò)大中心城市的土地供應(yīng)建筑面積。同時(shí)應(yīng)適當(dāng)減少三或四線城市的土地轉(zhuǎn)讓，以適應(yīng)改革的需求的供應(yīng)面，以緩解這些城市的住房庫(kù)存情況。

　　可以采取調(diào)整不同城市之間的土地利用指標(biāo)，部分城市的三個(gè)或四個(gè)一線城市的土地利用指標(biāo)來調(diào)整土地緊張的城市中心。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注的是國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)和銀行形成一個(gè)利益共同體，推高了土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格。

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