房地產(chǎn)調(diào)整周期，哪個(gè)城市房?jī)r(jià)下行壓力大，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月出現(xiàn)回暖，但此次回暖持續(xù)時(shí)間較短，金九銀十旺季不旺、銷售不佳，部分城市傳出十一樓盤降價(jià)促銷的消息。從數(shù)據(jù)來看，三線城市8月開始銷售增速明顯下滑，一線城市銷售增速在10月后開始下滑，而二線城市銷售增速持續(xù)較弱。

　　另外，與歷史相比，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增速回暖的持續(xù)時(shí)間變短。比如，2012年房地產(chǎn)銷售增速回暖大約持續(xù)了一年半，但今年房地產(chǎn)銷售增速回暖只持續(xù)了1個(gè)季度。

　　其次，從房?jī)r(jià)角度來看熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲跌情況。從新房?jī)r(jià)格來看，9月新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市個(gè)數(shù)增多，8月僅有廈門新房?jī)r(jià)格下跌，但9月有上海、深圳、金華三個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌。從二手房?jī)r(jià)格來看，9月共有7個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，其中上海二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連跌8個(gè)月、廈門連跌18個(gè)月。整體來看，9月70大城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)收窄。

　　后市房?jī)r(jià)怎么走？

　　首先，從人口和杠桿來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的下行壓力。2014年后，我國(guó)20歲至45歲人口增速已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，剛需的基礎(chǔ)逐步減弱，戶均住宅1.1套表明改善需求是房地產(chǎn)下半場(chǎng)的主角。硬幣的另一面，則是我國(guó)居民杠桿持續(xù)走高，表內(nèi)居民貸款與存款的比率已經(jīng)從2006年的23%提升至2018年9月的65%，在全民借貸以至于需要縮衣節(jié)食來還貸的環(huán)境下，繼續(xù)加杠桿買房的空間已經(jīng)十分有限。

　　其次，海外經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)調(diào)整持續(xù)時(shí)間可能在6年左右。以美國(guó)為例，2007年房?jī)r(jià)開始下跌和次貸危機(jī)發(fā)生后，2009年至2014年長(zhǎng)達(dá)6年時(shí)間，美國(guó)居民長(zhǎng)期負(fù)債負(fù)增長(zhǎng)，這意味著居民在6年內(nèi)以凈償還貸款為主。

　　直到2015年，美國(guó)居民才重新增加長(zhǎng)期貸款，但2017年長(zhǎng)期貸款增加3000億美元，還不到2000年的4000億美元水平。因此，居民的杠桿周期調(diào)整緩慢，一旦居民被迫進(jìn)行去杠桿，則在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都會(huì)處于壓縮消費(fèi)、償還貸款的狀態(tài)中。與居民按揭貸款意愿較低相對(duì)應(yīng)，美國(guó)房?jī)r(jià)也從2007年持續(xù)下跌至2012年，下跌周期長(zhǎng)達(dá)6年左右。