2018年5月16日,由億翰智庫(kù)和中國(guó)網(wǎng)聯(lián)合舉辦的“2018中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)峰會(huì)”在北京隆重舉辦。本次峰會(huì)以"鏈接新時(shí)代 賦能新價(jià)值"為主題，圍繞上市房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境及市值管理展開(kāi)討論，致力于助力中國(guó)上市房企，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)融資突圍，加強(qiáng)市值管理。會(huì)上隆重發(fā)布“2018中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)”研究成果?；顒?dòng)上，中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)對(duì)西南證券地產(chǎn)首席分析師 胡華如進(jìn)行了專訪，以下為采訪實(shí)錄：

　　記者：胡總你好，我是中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)記者，我有幾個(gè)問(wèn)題想問(wèn)您。第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)稅的，您認(rèn)為房地產(chǎn)稅的進(jìn)程會(huì)是怎樣的，房地產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成什么樣的影響？

　　胡總：房地產(chǎn)稅進(jìn)程是這樣的，我覺(jué)得不用去揣摩或者博弈高層想法，你真實(shí)去分析這東西的時(shí)候肯定是有一些約束條件的?，F(xiàn)在你一定要結(jié)合房地產(chǎn)目前的發(fā)展階段，這兩年市場(chǎng)表現(xiàn)情況共同判斷這個(gè)事情。目前，整個(gè)國(guó)家來(lái)看城鎮(zhèn)化率只有57%左右，根本就沒(méi)有到70、75%的階段，很多城市還是有非常強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，而且很多城市也依賴土地財(cái)政改善政府財(cái)政狀況，對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘信涮捉ㄔO(shè)有更好的支持。這是第一個(gè)問(wèn)題，我講總量上的問(wèn)題。很多城市依然需要依賴土地財(cái)政，對(duì)他們來(lái)講推房時(shí)機(jī)過(guò)早。

　　第二個(gè)，對(duì)一些比較強(qiáng)勁的一二線城市，有些城市二手房銷(xiāo)量已經(jīng)明顯超過(guò)一手房了，甚至它都不太需要土地財(cái)政，這些城市有沒(méi)有必要現(xiàn)在去推房地產(chǎn)稅，我們覺(jué)得時(shí)間也不成熟，為什么這么講呢？一是中央已經(jīng)講了房地產(chǎn)稅要立法先行，分布實(shí)施，立法先行的意思是我不大可能說(shuō)我立法都沒(méi)有做我立刻找一兩個(gè)城市猛的去推，不是為了推房地產(chǎn)稅而推房地產(chǎn)稅。

　　這種情況下，還有一個(gè)問(wèn)題在這些比較強(qiáng)的一二線城市，本身很多人居住需求也沒(méi)有得到滿足，現(xiàn)在國(guó)家正在做的事情發(fā)展租賃，當(dāng)你發(fā)展租房市長(zhǎng)的時(shí)候，你又會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，除了普通商品住房還有非常多的房子比如說(shuō)農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房，部分保障性住房、違法違建房子到底怎么處理，要不要交房稅。我對(duì)于房地產(chǎn)稅基本判斷，從今年“兩會(huì)”之后可以明顯感覺(jué)到，今年時(shí)間表也出不來(lái)，不大可能說(shuō)馬上就出時(shí)間表，明年完成立法，后年實(shí)施，這個(gè)可能性基本上沒(méi)有了。一個(gè)比較大的可能性是什么？房地產(chǎn)稅還是要提，提房地產(chǎn)稅不是為了立刻推，是為了影響大家購(gòu)房的預(yù)期，稍微抑制一下房住不炒，這是第一個(gè)。二是在發(fā)展租賃市場(chǎng)之后要做的事情，核心城市是以后要收房地產(chǎn)稅一個(gè)重要的區(qū)域，這些地方你租賃市場(chǎng)都沒(méi)發(fā)展起來(lái)征房地產(chǎn)稅，征房地產(chǎn)稅怎么征，還有很多違法違建房子，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致又有一波新的套利和投機(jī)，這個(gè)問(wèn)題很難說(shuō)，這是第二個(gè)判斷，要放到租賃之后。三是房地產(chǎn)稅應(yīng)該是在這波新房庫(kù)存不斷去化，不斷去化到很多地方二手房成交量絕對(duì)占據(jù)主導(dǎo)地位的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始上漲的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候再推房地產(chǎn)稅我們覺(jué)得是比較合適的。第一，它可以對(duì)沖二手房?jī)r(jià)格上漲。第二，它可以實(shí)現(xiàn)一部分控制率房子也會(huì)流向市場(chǎng)，促使效率提升。我們大致判斷這個(gè)時(shí)間不會(huì)那么快，不會(huì)再一兩年，至少是三五年之后，這是我的基本看法，謝謝。

　　記者：當(dāng)前去杠桿情況下，您怎樣看待去杠桿的銷(xiāo)售和新開(kāi)工的關(guān)系？

　　胡總：現(xiàn)在明確感覺(jué)到投資和銷(xiāo)售有點(diǎn)背離關(guān)系，你通過(guò)什么指標(biāo)去判斷它呢？住宅投資占商品房投資這個(gè)指標(biāo)和住宅銷(xiāo)售額占商品房銷(xiāo)售額指標(biāo)畫(huà)個(gè)圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)是在往下，一個(gè)是在往上，為什么？好像跟你感受不一樣，因?yàn)槲覀儎偛胖v了2016年是總量錯(cuò)配修復(fù)和房地產(chǎn)調(diào)控小周期的交差點(diǎn)，這個(gè)交差點(diǎn)發(fā)生之后，調(diào)控小周期的邏輯就不適用了。所以，你可以發(fā)現(xiàn)在2016年四季度開(kāi)始很多房企在大量補(bǔ)庫(kù)存，這個(gè)補(bǔ)庫(kù)存第一部分是補(bǔ)2015、2016、2017年這幾年銷(xiāo)售持續(xù)超預(yù)期的部分，沒(méi)有房子可賣(mài)的部分庫(kù)存，還有一部分補(bǔ)未來(lái)。市場(chǎng)非常通透，需要大量去拿地，通過(guò)資源獲取來(lái)保證未來(lái)銷(xiāo)售的市轉(zhuǎn)化率，這塊現(xiàn)在看也沒(méi)有結(jié)束。

　　再舉個(gè)例子，你看環(huán)京區(qū)像廊坊這種地方，新房市場(chǎng)也沒(méi)有特別好，因?yàn)檫€是有些政策抑制在那面，土地市場(chǎng)很多還是盯著，大家對(duì)拿地興趣還是非常高漲的。這個(gè)就可以看到這兩年我們覺(jué)得土地購(gòu)置費(fèi)是很明確成為房地產(chǎn)投資非常核心的因素，能夠支撐房地產(chǎn)投資。第二部分有效施工建筑面積的增長(zhǎng)，因?yàn)楹芏嗳诉x擇毛坯交樓，因?yàn)榻粯枪苤仆七t了或者叫**修綁定合同交樓推遲竣工周期，這個(gè)我們覺(jué)得也是個(gè)影響。第三部分核心城市舊城改造，棚改、舊改，包括房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，這塊可能是增量，如果是房企參與的都會(huì)變成房地產(chǎn)投資的增量。第四部分價(jià)格指數(shù)變化，去年這個(gè)指數(shù)上漲的很明顯，他們反映到今年計(jì)入到成本里面去，這四塊都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資有比較好的支撐，我們總體判斷今年投資數(shù)應(yīng)該和去年差不多，我們判斷是6%以上的增長(zhǎng)，大概是這樣子的。

　　記者：您對(duì)近來(lái)房企加快多元化投資是持什么樣的態(tài)度？

　　胡總：這個(gè)東西就看你有什么樣的目的，有些房企說(shuō)白了現(xiàn)金流相對(duì)比較充裕的，又沒(méi)有在在過(guò)去2014、2015年市場(chǎng)低的時(shí)候拿足夠多的地，這樣它的投機(jī)欲望相對(duì)比較強(qiáng)勁。第一方面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變小了，第二方面本身在金融去杠桿的背景下，一些中小房企可能會(huì)選擇投資這個(gè)市場(chǎng)，本身也會(huì)帶來(lái)比較好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)。第三方面國(guó)家創(chuàng)造科技創(chuàng)新、消費(fèi)升級(jí)這些領(lǐng)域可能也會(huì)有一些比較好的潛在的投資機(jī)會(huì)，我覺(jué)得還是看房企現(xiàn)金流狀況和對(duì)未來(lái)轉(zhuǎn)型預(yù)期和方向選擇，都很正常。

　　記者：現(xiàn)在中小房企他們?cè)谝?guī)模擴(kuò)張的時(shí)候，速度這塊是怎樣的？

　　胡總：我覺(jué)得應(yīng)該無(wú)奈，中小房企它的競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越弱，特別是按揭貸也會(huì)朝大房企集中，它的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)大，它這個(gè)時(shí)候做一些多元化應(yīng)該是自己的選擇，無(wú)奈之舉，保存勝利果實(shí)，這個(gè)我覺(jué)得很正常，大概這樣子，謝謝。