位于東南四環(huán)附近的“江南府”項(xiàng)目，在今年6月開盤之后，一直銷售不錯(cuò)，受到網(wǎng)友們的青睞。面對(duì)接下來?yè)渌访噪x的樓市，“江南府”如何應(yīng)對(duì)？未來的房?jī)r(jià)又將何去何從？今天，邀請(qǐng)于全做客演播間，共探樓市發(fā)展，為購(gòu)房者答疑解惑。

　　采訪背景：2016年，對(duì)于北京樓市來說，可謂跌宕起伏。不管是成交量還是房?jī)r(jià)，前三季度一路狂奔，直到“930新政”的出臺(tái)，市場(chǎng)開始降溫，930新政成為了今年樓市的分水嶺。

　　主持人：于總在地產(chǎn)界露面的機(jī)會(huì)不多，比較低調(diào)，但是他開發(fā)的項(xiàng)目相信在北京尤其最近找改善樓盤的朋友一定非常了解就是江南府，這個(gè)樓盤在朝陽(yáng)區(qū)東南四環(huán)，具體的情況先請(qǐng)于總來介紹，說一下近期江南府的情況。

　　于全：江南府在朝陽(yáng)區(qū)東南角四環(huán)邊上一點(diǎn)，總建筑面積將近27萬平米，樓盤是中小戶型的高端樓盤，也是我們的創(chuàng)新。因?yàn)橥庋b修都是五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，里裝修業(yè)是歐式五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而且智慧化小區(qū)，在智能化的基礎(chǔ)上提升檔次的小區(qū)。

　　主持人：四環(huán)邊上主打中小戶型的樓盤。很多開發(fā)商朋友包括企業(yè)拿地的時(shí)候都在說北京五環(huán)以內(nèi)土地非常稀缺，價(jià)格因素是大家買房的重要因素，一千萬是個(gè)門檻。我們?yōu)槭裁醋鲋行粜?，這個(gè)定位跟別人有差異是為什么？

　　于全：現(xiàn)在確實(shí)有很多大戶型，三百多平米、四百多平米的項(xiàng)目，但是據(jù)我們的調(diào)查了解，去化率很慢。我們做的中小戶型剛需改善性的戶型，去化率特別快，特別當(dāng)時(shí)開盤的時(shí)候一天基本都賣光了。

　　今年6月25號(hào)，我們開過一次盤，一天賣了將近六百多套，全部賣光。

　　主持人：對(duì)于北京今年的市場(chǎng)來說，六百套相當(dāng)于一個(gè)月總成交量的10%，成績(jī)還是不錯(cuò)的。項(xiàng)目所在的東南四環(huán)板塊地段也是比較方便的，周邊配套這幾年的變化大嗎？

　　于全：明年2017年變化非常之大，江南大廈已經(jīng)封頂里外裝修了，我們江南集團(tuán)自己蓋的，五萬六千來平。這里面有超市、商場(chǎng)、銀行、餐飲各種各樣的配套，總共十層樓。地下一層是超市，地上一層二層三層是商場(chǎng)，地上四層是酒店，吃飯的酒樓，上面是寫字樓。

　　我們這個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)今后的居住人口要達(dá)到十萬人口，應(yīng)該在五年之內(nèi)就能達(dá)到，所以配套還是很齊全的。

　　另外，江南府的建設(shè)還有周邊地塊的建設(shè)，十萬人相當(dāng)于外地的一個(gè)縣城的人口，肯定得配套相對(duì)齊全。我們蓋的配套三個(gè)，今年蓋了一個(gè)，明年有兩個(gè)還得繼續(xù)配套商業(yè)。

　　主持人：我兩周之前去過售樓處，感覺江南山水的物業(yè)管理也很不錯(cuò)，門禁這塊就做的很好，比較嚴(yán)格。

　　于全：對(duì)，我們對(duì)管理這塊的要求的確比較嚴(yán)格。整體來說目前品質(zhì)保持得還算不錯(cuò)，園林不錯(cuò)，我們的園林很多業(yè)主跟我們說，園林做的假山、水的瀑布，好多業(yè)主前一段時(shí)間有業(yè)主還表?yè)P(yáng)，住在江南山水特別舒服，在小區(qū)里面溜幾圈運(yùn)動(dòng)量就夠了，看著這么多樹特別漂亮。

　　而且我們小區(qū)地采暖特別暖和，很多老人在老社區(qū)住，冬天比較容易生病，搬到我們這以后特別滿意。

　　主持人：09年還不太使用地采暖，說明在一期建設(shè)的時(shí)候產(chǎn)品理念已經(jīng)很先進(jìn)了。

　　于全：我們社區(qū)確實(shí)比較超前，包括現(xiàn)在做的江南府也是比較超前，我們的小區(qū)恒溫恒濕去霧霾，所有的電器都是智能化，比較先進(jìn)。

　　主持人：說到產(chǎn)品理念先進(jìn)一定離不開好的企業(yè)文化，大家對(duì)北京的金地、萬科、龍湖一遇到這樣的房子就豎大拇哥，哪兒好？不知道，有說物業(yè)好有說戶型好，有說房子好。江南集團(tuán)的企業(yè)文化或者發(fā)展理念是什么？

　　于全：我們的理念踏踏實(shí)實(shí)干事，低調(diào)做人，把事干好了，我相信業(yè)主各界人士都滿意。集團(tuán)近五年收購(gòu)了很多項(xiàng)目，在北京有五個(gè)區(qū)域的投資，項(xiàng)目總加起來有六百萬平米的建筑面積。還有河北、深圳都有投資?，F(xiàn)在江南集團(tuán)旗下有22個(gè)子公司，全是獨(dú)立法人的，有一些是控股，都在穩(wěn)步發(fā)展。但是，我們從來不跟人家比，我們就干好自己的事。

　　在資金實(shí)力方面來說也是比較有底氣的。例如剛剛說到的，五年之內(nèi)并購(gòu)了十來個(gè)項(xiàng)目，沒資金實(shí)力怎么做？這方面我們真沒有問題，而且我們的負(fù)債率比較低。

　　另外，我們集團(tuán)現(xiàn)在都是制度化管理，對(duì)制度方面要求比較嚴(yán)格。還有集團(tuán)要大力快速發(fā)展，主要是找一些戰(zhàn)略合作伙伴，比如施工方選擇的中建，屬于世界第一，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)。他們的質(zhì)量、進(jìn)度跟一般的公司不一樣，而且也講誠(chéng)信，說什么時(shí)候完成就什么時(shí)候完成。江南府明年6月份全部封頂，這個(gè)速度是很快的，過完春節(jié)馬上6月份，質(zhì)量絕對(duì)沒問題，隨時(shí)去視察，而且工地里面干干凈凈，一進(jìn)工地全打卡，管理規(guī)范。

　　材料的使用也卡得比較緊，防水、材料，我們要求全是戰(zhàn)略合作伙伴，電梯全是最大的牌子。 從集團(tuán)的宗旨來說，一定要給業(yè)主拿出好的產(chǎn)品。

　　主持人：從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型方面來說有哪些比較滿意的特點(diǎn)？

　　于全：戶型上我們研究總結(jié)了很多案例，特別109平米小三居也分了兩種，這個(gè)戶型是最經(jīng)典的。我們畢竟在深圳有投資項(xiàng)目，香港，這個(gè)戶型應(yīng)該可以說從香港、深圳引進(jìn)來的，香港、深圳甚至比我們還小一點(diǎn)，我說太小了也不行，90多做三居沒法做，109做三居是非?？茖W(xué)，家里面生兩胎的，兩個(gè)小孩自己兩口住都解決了。今后買房那是最難的，一家四口人三居都能解決了，而且我們還有一些建筑面積盡可能有一些贈(zèng)送，挺寬松的。

　　實(shí)際改圖改了十次都有了，反復(fù)去琢磨，不去研究不行。你做一個(gè)產(chǎn)品必須得去研究，我們研究將近20來個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，各專業(yè)的一起共同研究。

　　另外，在明年還有130、150的戶型，那是樓王位置，2017年推出。我們是根據(jù)辦理預(yù)售證，五證齊全，沒有五證齊全不能賣，賣得挨罰。五證就是批了三棟樓，下一步我們現(xiàn)在也在報(bào)下面樓的預(yù)售證。

　　主持人：剛剛說到江南府6月開盤銷售600多套房，成績(jī)很不錯(cuò)，這個(gè)項(xiàng)目從定位開始就比較高端，還加入了先進(jìn)的科技設(shè)備，接下來就談?wù)剬?duì)江南府比較滿意的地方？

　　于全：江南府外立面石材加銅板。純石材比較硬，畢竟住宅嘛，用銅的話，一個(gè)從安全方面，因?yàn)榫€角多了，歐式的裝修外立面沒有線角是不好看的，線角多了石材不容易拼接，在技術(shù)方面比較難，但是也可以克服。銅直接壓出來線角，而且古銅是點(diǎn)綴，中間一溜特別好看，銅很貴，一噸得好幾萬。

　　包括室內(nèi)的裝修這塊，去霧霾的獨(dú)立中央空調(diào)都是免費(fèi)贈(zèng)送的。門的高度，用的石材、潔具全是國(guó)際高端的品牌，里面裝修要達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，中小戶型達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也就我們敢投。而且可以這么說，今后江南系的產(chǎn)品，江南府的產(chǎn)品全是五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　主持人：江南府一共多少棟樓？

　　于全：15棟高層。6月份開了3棟。

　　主持人：明年會(huì)開不少樓吧？

　　于全：大部分樓都得開，明年后年我們推的量特別大。樓層做的是12層小高層，戶型有80多、90多二居、109、130—150全是三居，150相當(dāng)于別人的180，寬敞，贈(zèng)送建筑面積還挺好。

　　主持人：150相當(dāng)于180平這個(gè)說法，得房率是不是很高？

　　于全：得房率非常高。我們把公共區(qū)域能縮小盡可能縮小，盡可能讓室內(nèi)大一點(diǎn)。80多平到109的，空間很寬松的，有時(shí)間請(qǐng)你去看看，眼見為實(shí)。

　　主持人：90多平米的總價(jià)大概多少錢？

　　于全：預(yù)計(jì)600-700萬。朝陽(yáng)區(qū)這邊在930政策之前在8萬左右，現(xiàn)在大概7萬多一平。

　　第一批預(yù)計(jì)2018年12月30號(hào)之前精裝入住，明年封頂，馬上明年開始里外裝修，差不多了再做園林。

　　主持人：剛剛說了項(xiàng)目周邊的餐飲包括商業(yè)比較多，以后規(guī)劃的學(xué)校幼兒園呢？

　　于全：有一個(gè)學(xué)校應(yīng)該跟陳經(jīng)綸合作。幼兒園現(xiàn)在有大地，下一步正在和伊頓洽談。另外，未來在這個(gè)地區(qū)有一個(gè)更大的項(xiàng)目我們來投資，配的教育方面更多。

　　主持人：對(duì)業(yè)主肯定有更多的好處，現(xiàn)在買江南府，我聽到現(xiàn)在認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)抄底的好時(shí)候，可以這么理解嗎？

　　于全：買股票潛力股，只有漲不會(huì)跌，我有信心。

　　主持人：能夠感覺到于總對(duì)項(xiàng)目有充足的信心，接下來聊聊市場(chǎng)，930政策之后，您剛才也提到了市場(chǎng)慢慢回歸理性，從明年的市場(chǎng)走勢(shì)變化來看，對(duì)于大家來說是不是買房的好時(shí)機(jī)？買什么樣的房子是熱點(diǎn)？

　　于全：明年上半年應(yīng)該是非常好的時(shí)機(jī)，因?yàn)樯习肽攴績(jī)r(jià)肯定比下半年要低，調(diào)控剛開始。北京的漲價(jià)主要還是成本因素。首先，拆遷的成本，我們那個(gè)地段如果一平米沒有八萬塊錢老百姓是不愿意拆的。加上北京本來剛需、改善性需求需求量特別大，北京的人多，說是疏解人口，總體來講在北京發(fā)展是有潛力的，部分疏解出去，大部分人還是不愿意離開北京，不愿意離開北京他得要居住。

　　我感覺整個(gè)市場(chǎng)今年漲幅確實(shí)比較大一點(diǎn)，今年漲幅五環(huán)以內(nèi)感覺差不多要達(dá)到50%，甚至個(gè)別樓盤翻倍增長(zhǎng)，我認(rèn)為930調(diào)控很有必要，就這么漲下去很危險(xiǎn)，應(yīng)該慢慢漲。

　　主持人：明年下半年房?jī)r(jià)還得漲？

　　于全：北京漲勢(shì)是趨勢(shì)，成本放在那里，拆遷成本各種出讓金，各種建安費(fèi)，成本擺在那兒。剛才說的，就我們的區(qū)域，我要拆老百姓的房，你要貨幣安置的房沒有七八萬人家都不拆，成本擺在那里，你怎么辦？房?jī)r(jià)像我們目前七萬來塊錢的房?jī)r(jià)還是比較低的，我們的區(qū)域以我預(yù)計(jì)三年之內(nèi)應(yīng)該10萬沒問題。如果不是這次調(diào)控的話，明年有可能就會(huì)到十萬，調(diào)控得慢步上漲，但也是穩(wěn)步發(fā)展，作為我們投資單位來說也是比較放心的。

　　主持人：您覺得現(xiàn)在市場(chǎng)上來說對(duì)大家還是一個(gè)字，買，如果變成三個(gè)字就是趕緊買，買什么？您剛才間接說了買五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，因?yàn)橥恋毓?yīng)特別少了。

　　于全：五環(huán)里整體來說大部分生活比較成熟，今后教育、出行、生活比較方便，真到遠(yuǎn)了，還是生活配套、教育配套還得一個(gè)過程，居住來說還是比較舒服。還是希望住在五環(huán)內(nèi)好一點(diǎn)。

　　主持人：今天我們聊了很多，聊了今年的房?jī)r(jià)為什么漲這么快，于總以開發(fā)商的角度給大家解釋了，也聊了整個(gè)集團(tuán)的企業(yè)文化、發(fā)展。相信大家聽起來很感慨，好的企業(yè)、好的領(lǐng)導(dǎo)、好的公司一定會(huì)用好的產(chǎn)品來回饋大家，另外也聊了江南山水和江南府現(xiàn)在的建設(shè)理念，說的也比較實(shí)在，說明對(duì)自己的產(chǎn)品也確實(shí)有信心。明年我們會(huì)陸續(xù)組織活動(dòng)讓大家去工地品鑒參觀，有好的意見及時(shí)反饋給于總，也希望于總在條件允許的情況下做出調(diào)整，那今天的高端訪談就到這里，再次感謝大家的收看。